下半场房企该如何重塑与城市的关系？金地给出了答案

admin2年前 (2024-09-24)宝山产业地产信息332

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　2020 年，国内房地产行业低开高走，再创历史新高，但这并不能掩盖房地产行业正在发生根本性转折的事实。尤其是 2020 年上半年，行业拐点是越来越明朗！

　　于近而言，杠杆端三道红线、银行端两道红线、土地端集中供给、需求端四限等措施，均在推着房企加速进入下半场；

　　于远而言，随着市场供需和新房成交规模日渐饱和，房企该如何保持竞争力，又该如何重塑自己与城市的关系、挖掘新的增长曲线，已成为不可回避的时代命题。

　　加速驶向下半场的旅程是高度不确定的、充满着险滩暗礁，若房企自身稳定性不强，翻船或搁浅的概率就要高很多，业内已有不少负面案例。

　　不过，金地并不存在这方面的担忧，从诸多关键性指标看，金地应该是行业少数具有高度确定性的房企。

　　报告期内，金地实现签约销售金额 2426.8 亿元，同比增长 15.2%；营业收入 839.82 亿元，同比增长 32.42%；房地产业务毛利率 33.56%，虽也不可避免的出现了下降，但横向看，仍处于行业较高水平。

　　2021 年，金地销售额的预期增速 15%，事实上，金地在上半年的表现远超预期。

　　公告显示，2021 年上半年，金地累计实现签约面积 753.0 万平方米，同比上升 55.27%；累计实现签约金额 1628.3 亿元，同比上升 60.22%。上半年就完成年度目标的 58%。

　　值得一提的是，金地还是为数不多的绿档房企，截至 2020 年末，在剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，实际资产负债率为 68.51%，净负债率为 62.53%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 1.21 倍。三条红线全部达标。

　　此外，金地还是绿档含金量*高的房企之一。之前媒体曝出一些房企为降档使了不少小手段，无形中削弱了三道红线的含金量及对房企的意义。

　　不过，金地并不存在这样的问题，因为早在去年下半年三道红线落地伊始，金地就是 TOP30 中仅有的 5 家绿档房企。且是经得起时间检验的，用金地集团董事长凌克的话说，在历史上，金地也未突破过三道红线指标。得益于长期稳健的财务，金地的融资成本也长期处于业内降低水平，2020 年债务融资加权平均成本为 4.74%，处于行业*梯队。

　　换言之，当下金地没有一些房企存在的那种被动去杠杆、或面临偿债压力的问题。非但不用去，反而还有 15% 的加杠杆空间。

　　就企业自身而言，驶向下半场的旅途中，金地的确定性还是比较强的，也正在享受着由此带来的稳稳的幸福。

　　虽然下半场仍是头部房企的盛世年华，金地也表示，十四五期间，仍将以地产开发为主业，但这并不意味着，金地对事关企业未来的多元化就真的无动于衷。

　　凌克曾说过，一家公司如果只能做一点住宅，这家公司在未来是没有竞争力的。某种程度上，这句话也是金地多元化方向的注脚，即与地产开发主业形成业务协同、化学反应，达到 1+1＞2。这也就基本决定了，金地多元化的路线选择——同心多元化（另一种是跨界多元化）。

　　不过，这仅是供给侧（企业方）的考量，做什么的多元化还要满足需求侧，即在整体性不缺房的时代，城市还需要什么样的开发商，或者说怎么才能与城市共同成长。

　　供需两端都想明白后，金地给自己提出了两个定位：综合型的城市服务提供商、产城融合的新城区发展商。*个定位可理解为不动产 + 运营；第二个可理解为新城开发 + 运营（产业导入、企业孵化等等）。前者紧随行业趋势，之前万科、保利也是这么定位自己的；后者解答了城市需要什么样的开发商这一问题，也让金地与城市建立了一种新型关系。

　　下半场，于地方城市来说，如何才能把远郊新城盘活、不沦为空城是比卖地建房更为优先级的考量，否则建的越多、楼市的灰犀牛就越大。而盘活新城、推动人口流入的那把钥匙就是产业。

　　换言之，下半场地产政府真正欢迎的是拥有产业导入、运营能力的复合型开发商，而不是只会建房卖房的开发商。

　　不管是综合型城市服务提供商，还是产城融合新城区发展商，都意味着金地要左手为城市提供新基建、右手为城市提供新动能。

　　不同于那些在多元化方面尚处于挖坑种树阶段的房企，金地的相关多元化业务早已开花结果。凭借工业园起家的先发优势，金地的产业运营已被打磨成了一把利刃，尤其是高科技产业园镇方面。

　　资料显示，金地威新已实现全国化布局，进驻华东、华北、东北、华中、华南、西部区域核心城市，并进军美国市场。截至 2020 年 2 月，金地威新已进入 16 座城市，开发运营着深圳威新科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京威新软件科技园产业类项目共 32 个，管理面积近 400 万平方米。

　　2020 年，金地荣获了 2020 中国产业园区运营商 TOP10、2020 中国产业园区运营优秀品牌 TOP5 等一系列荣誉。

　　此外，得益于在产业运营方面积攒的深厚功底，金地产业服务自身的创收增长亦十分强劲。

　　财报显示，2020 年，金地产业服务实现收入 20.16 亿元，同比增长 34.28%，增速比地产开发主业高出约 4 个百分点。

　　对于接下来的路和具体打法，金地阐述的也比较明晰：在产城融合领域，争取开发更多小而美的产城融合项目，助力住宅主业发展。

　　产业业务的发展动力源自于科技投资、企业孵化和园区建设的协同与整合能力，在科技投资领域，我们将进一步加强组织建设和优秀人才引进，逐步加大中后期的投资，以期与地产主业、产业园区发展产生更好的融合效果。

　　一、小而美的定位表明，金地并不打算挂羊头卖狗肉、借产业之名大规模圈地。既体现了金地的自知之明，也展现了一个理工男的耿直。

　　二、助力住宅主业发展表明，产业业务是个助攻手，也间接回答了外界对于金地选择的产业赛道规模无法永远比肩开发主业的担忧。

　　三、虽是助攻手，但金地并不吝啬投入，还要进一步强化产业业务方面的竞争力。这一点背后反映出了金地做产业地产的独特逻辑。

　　即金地并不单纯提供完新基建（产业园）就完事，然后坐等新动能的自然生长，而是主动培育新动能（产业投资、企业孵化等），进而形成新基建为新动能提供空间载体，新动能带活新基建的双向正循环。

　　凌克曾言，企业和产业的孵化能力，是开发商做产业地产的终极能力。为此，金地在投、孵、研、管、退的全链条发力。比如在孵化方面，金地孵化器采用独特的投资驱动 + 场景孵化运营模式，并依托金地集团强大的业务网络及产业布局，已形成高品质项目落地空间、优质资源体系、股权投资体系、全周期企业服务体系，先后孵化企业 47 家。

　　当然，考虑到每个城市、每个区域板块乃至每个项目的具体情况不同，金地的产业业务并没有拘泥一定要做高新技术。

　　当下金地的产业园区形态可分为 4 大类，即生产类、研发类、复合类、旧改文创类；形式上，又分为通用产业园、主题产业园。

　　通过产业、商业、体育、教育等同心多元化业务成就城市，进而成就自己，这就是下半场，金地给出的多元化答案。