疫情期间，普遍对“老破小”的基层管理、物业管理比较失望，不少居民表示疫情过后可能置换次新房——天平又一次向“远大新”倾斜。
而五大新城正是“远大新”供应主力。
新城不是一个新东西，也没那么神奇，大部分地级市甚至县城都有新城。
近40年经济发展快、人口增长多，需要很多的新房、很多的新增配套、很多的工业园。拆老房子开发成本高，所以纷纷另起炉灶，新城就这样诞生了。
十五期间（2000-2005年）上海划了11个新城，其实一点技术含量没有——10个郊区划10个新城，额外赠送一个空港新城。
后来南汇、浦东合并，取消了惠南新城，取消了空港新城，还剩9个。
十二五期间宝山、闵行已经与市区连成一片，实际上成为主城区，所以删掉新城变7个。
后来大家发现一个郊区一个新城，跟考试前老师说整本书都是重点一样，毫无意义。
所以十三五期间去掉金山、崇明新城，重点打造剩余的嘉定、青浦、松江、奉贤、临港，是为五大新城。
目前发展*好的是松江新城，人口*多、城市建设*完善、资源*发达，虽说现在商业体量被青浦超越。
松江与其他新城的区别是：选择了*一时间融入市区。
其实我们提新城，你一定得分清楚到底是上海的新城还是当地的新城。
比如奉贤新城，十几年也开发了不少项目，不过只是安置当地多出来的人口、吸收新增的产业，与上海市区关系不大。
或者说即使没有上海，即使奉贤还是江苏的一个县，人家也需要开发一个新的片区。
所以奉贤新城是奉贤本地人的新城。
而松江新城不一样，松江新城刚开始就迎来了市里的力量——给了大学城、给了*一人民医院，给了上海市中心图书馆，并且通过9号线将市区居民源源不断的导入过来。
所以松江新城既是松江人的新城，又是上海的新城。在这个意义上讲，松江新城是上海*好的新城——当然因为这里开发*早。
开发前松江基础比较厚，工业占上海七分之一，进出口总额占上海五分之一。
而且松江地处西南，西南部又是发展*迅速的片区。80年代田林、康健就在开发，新世纪初徐家汇开发完成，中环内连为一体。
后来古美、莘庄、七宝成熟起来，九亭也开发的差不多，大家已经抵达城市边界，所以学习了日本的卫星城模式，首先打造松江这个新城。
当时虽说有11个新城规划，真正开发的只有松江，同期又提出了一城九镇规划，以示侧重。
所以2003年后松江就进入了大基建时代，高峰期每年新房供应量超过2万套。
而嘉定、青浦两区加起来连1万套都不到。什么是一枝独秀、什么是恩宠有加，当年的松江深有体会。
有段时间，房地产带来的税收几乎占了松江财政收入的50%！
当然这段时间人口也源源不断地流向松江，10年间几乎翻了一倍。
当然家里这么多儿子，总不能只给一个盖房子娶媳妇，2010年后就开始照顾嘉定，嘉定新房供应量迅速由三四千套上涨到一万五千套。
而松江风头已过，新房供应量迅速缩水75%，2012年松江GDP甚至出现了倒退——房地产航母沉底了。
嘉定新城的优势是站在了松江肩膀上，成功规避了松江遇到的问题：人口过于集中、开发太密集，几年内就把核心区域全开发完了——松江中央公园向西到辰塔路之间已经没有土地。
后面遇到新的机会也没额外空地，即使万达广场选址也不能在中心地带。
所以嘉定新城格局拉的很大，起点很高，远香湖公园、保利大剧院、嘉定图书馆、瑞金医院，整体比松江定位要高。而且很分散，大融城、宝龙、万达分布各个角落，中间预留了很多空地。
然而嘉定运气不太好，正热火朝天时大虹桥火了，大虹桥一火青浦子凭母贵，瞬间成为主角。
2015年后嘉定拍地就开始缩水，全力支援青浦。
而嘉定的规划尚未全部落地，各个项目相当分散，人气就显得不旺，晚上更是冷冷清清。
所以大家打趣到：嘉定新城百米一林、千米一湖、万米一人。
其实青浦运气更差，直到2015年才迎来市里重视，但是2000-2015年间总不能不开发。
所以青浦靠自身力量搞了夏阳湖这里，项目有上海夏阳湖皇冠假日酒店、青浦博物馆、富绅商业中心、青浦区教育局、复旦大学附属中山医院(青浦分院)等等，
其实可以看出来，跟松江新城、嘉定新城相比，完全不是一个量级，不用看数据，实地转转也能看出来。
大虹桥火了以后，青浦开始导入市级力量，这时就非常尴尬——夏阳湖已经没有空间了，也没人迅速提出新的规划，实际上直到《2017-2035城市规划》出来，夏阳湖还是青浦新城中心。
所以2015-2020年青浦很乱，只是拍了大量住宅用地，吸引市区人口来买房。
直到2021年，五大新城再次出新的规划——要建设成为独立的综合性节点城市，青浦新城终于给了新的规划，中心区域调整为地铁青浦新城站以北片区。
然而此时爸爸已经没钱，上海人口流入放缓、全国经济都遇到问题。
更让人难过的是，青浦的核心资源已经投向夏阳湖，现在开发新的中心区域，更是囊中羞涩。
当然更不走运的是奉贤，这是直到2018年还是一个内生发展的区域，与江浙沪普通县城区别不大。
奉贤也有新城，商业给了百联南桥购物中心，公建给了市民公园，商办有中企联合大厦、卓越世纪中心，住宅有中粮南桥半岛、正阳世纪星城。
前面提到过，这些都是奉贤人的新城。5号线通车后，奉贤新城渐渐地开始迎来市区客户，成为上海的一部分。
其实整个奉贤，真正融入到市区的反而是海湾和金汇。海湾是因为这里之前重点开发，凭借概念和别墅吸收了大量市区客户。
金汇是“前滩南”，浦东、闵行的外溢客群也来了不少。
*为特殊也*为失败的是临港新城，官方说法是：2019年的研究发现，由于产业区与生活区在空间上相对隔离，产城融合不足，导致南汇新城对人口的吸引力有限，规划人口目标实现度仅为三分之一左右。
临港新城的问题是，实在是太远了，即使2002年开发滴水湖、2004年开发临港大学城、2009年开发六院，2010年开发16号线，市区人口依旧不愿意过来。
而且临港又不能像青浦、奉贤一样借助自身力量开发，临港原来不是县城，没有人口、产业基础。
临港的核心原来是惠南这里，不知道为什么领导舍弃不用，非得在20多公里以外再开发一个全新片区。
结果就是两不靠，彻底失败，人口导入不达标不说，滴水湖边的临港科技创业中心、临港软件园建成10年就拆除。
所以总体来看，松江相对成熟，嘉定开发了不到一半，青浦搞了一堆房地产，奉贤还偏内生。临港彻底失败，现在从头再来。
官方认为新城失败的原因之一是，一直没有独立出来，而是市区的一部分。
市区不想要的东西给你们，市区想要的，即使是你的也要拿走。
别墅里面住的不是佘山人，甚至松江人也不多，但是他们又不在当地工作、不在当地消费，跟松江关系不大。
所以领导提出了几个方案：加大放权赋能力度、提升“五个新城”公共服务能级、加大政策支持保障力度。
一个区域的禀赋中，地缘是*重要的因素。
上海先进制造业基地，几乎每个郊区划了一片，真正可以相互联动只有松江工业区和闵行经济技术开发区。
更重要的是，这里处于上海正南部，抓住了上海向南的红利，比如不少浦东企业都在向松江转移——浦东北部已经没多少土地了。
而嘉定与宝山、青浦互动都很困难，向内是普陀区，普陀是一个自身难保的差生，帮不了嘉定许多。
青浦其实地段不错，上海向西发展空间很大，不过可惜的是仅限青东地区。
网上有人说任正非开车经过青浦，觉得这里风水好，所以选址建厂，说的跟皇帝选墓地一样简单。
其实这种2.5产业主要的约束是土地，上海104片区空地非常稀缺，不是你想拿就能拿。
当然临港不在乎，人家头顶国家级规划、国家级自贸区的光环，源源不断的吸收着外界资源，地缘再差也能吸引来特斯拉。
奉贤就不一样了，奉贤偏居一隅，而且现在又有临港这样的悍邻，优质企业被临港虹吸是难免的事情。
同样是远郊，临港给的招商条件更好，你让大家怎么办？
对外沟通，我们一直认为青浦位置*好，因为青浦是*一同时与江浙交界的区域。
2016年之前，青浦凭借着沪苏湖高铁的概念疯狂卖房，然而2017年规划出来，人家决定不走青浦了，而是向南转弯去松江。
沪苏湖高铁对松江南站意义有多大呢？
松江南站原先妥妥的是一个小站，只有两台四线，跟安亭、南翔站差不多。
现在是仅次于虹桥站、上海东站的第三大站。
这样一弄，长三角一体化的优势松江拿了不少，以后南通、宁波的朋友都可以乘高铁来松江，甚至在合肥可以接上京九高铁，辐射全国。
而且与9号线无缝衔接，从而可以带动松江大部分区域。
松江崛起，青浦地位随即下滑。嘉定对接的是太仓、花桥，已经没有多大花头。
除非有很大的外力，否则城市发展一定是强者恒强，毕竟马太效应始终是决定因素。
所以嘉定GDP高，财政收入却跟其他区域相差不大。
这是因为嘉定的产业结构存在很大问题。
环二初步统计，松江规模化工业产值中，战略性新兴产业占比超过63%。
闵行*近经济不顺利，是因为正在清除部分落后产业，这些产业部分去了松江、部分去了奉贤，推动了两地GDP增长。
前面提到过，临港是*失败的新城，各项指标完成度均为*低。
然而现在临港规划*为宏大，松江新城人口规划110万人、青浦、奉贤只有70万，而临港新片区人口规划高达250万人。
而且临港新片区力争2035年GDP超过1万亿，号称再造一个浦东。
其实这里有很大的概念错误，临港新片区其实不等于临港新城。
临港新片区规划面积高达873平方公里，明显跟其他四个新城不匹配。
实际上松江全区仅有土地606平方公里，人口191万，这里还包含了完全没开发的泖港镇、石湖荡镇、新浜镇、叶榭镇。
所以临港新片区的概念相当于一个行政区。其实是ZF反悔了，将南汇划给浦东不是一个好主意——浦东划的太大，南汇地区根本够不到。
一个区级政府有自己能力上限，不可能面面俱到，所以原南汇区现在发展并不顺利，ZF真是鞭长莫及。
所以现在把奉贤、南汇*落后的一片区域单拿出来，尽可能的增加独立性，通过中央规划的名号提高定位，从而把这片*为落后的区域激活。
这一大片区域的中心，才是临港新城，即 ，临港新城镇+万祥+书院+泥城，共计300平方公里。
临港新片区连奉贤金汇都划进去，金汇到人广30公里，到滴水湖40公里，谁会拿滴水湖当中心？金汇的人口、产业跟你们什么关系？
临港有386平方公里特殊购房政策区，几乎没有覆盖奉贤多少土地，把他们圈进去意义又在哪？
而且1万亿的GDP目标，如果要达成，现在年均GDP增幅需要高达16%，真的要有很强的想象力。
能落地多少我们不去争论，至少有一定可以确定：临港的房子不值得投资。
