去年11月，成立于2010年的地产界“黑马”新力控股在港交所敲钟，成为国内*年轻的上市房企。四个月后，与新力控股同年成立的上坤地产也开启了上市之路。

　　2020年3月，上坤地产首次在港交所递交招股书，正式宣告进军资本市场，但半年之后申请材料显示失效。10月5日，公司再次向港交所提交招股书，表明自己不变的上市决心。

　　尽管创立时间不长，上坤地产仍称得上是“实力派”地产新秀。早在去年3月，其在中房协和易居研究院发布的“2019年中国房地产开发企业100强”中就排到了89位；今年3月，这一数字变成了79。同时，公司在中指研究院《2020中国房地产百强企业》评选中也较2019年上升11名排在第83位。

　　自2010年在上海开发首个住宅项目起，上坤地产便进入了高速发展期，与此同时，其对资金的需求也非常迫切。同大多数中小房企“用债务换规模”的发展模式相同，上坤地产在不断开疆拓土的过程中也面临着负债率高企的窘境，赴港上市自然也就成了当务之急。

　　选择香港上市，一方面是因为港股上市条件相对宽松，对盈利等指标的要求较低；另一方面在于香港IPO周期较短，更容易先行一步登陆资本市场。只不过，在政策调控和融资收紧的背景下，内地房企前仆后继，港交所的锣似乎都不够用了……

　　事实上，招股书失效的房企并非上坤地产一家，今年以来，三巽集团、奥山控股、领地集团等多家房企招股材料均过半年有效期，至今被港交所拒之门外。对于成立仅10年的上坤地产而言，这并非一个积极的信号。

　　在中国房地产百强企业中，上坤地产是为数不多的“新面孔”，从2010年创立到如今冲击香港资本市场，其不过才经历了十个年头。

　　上坤地产创始人兼CEO名为朱静，现年43岁，在创业之前，她曾在河南龙头房企建业地产工作7年，*高担任集团营销总监、副总裁等职。2010年，朱静辞去建业职位并且抵押了自己的房产来到上海创业，上坤地产因此应运而生。

　　公开资料显示，上坤地产对接的*个项目并非常规的房地产开发，而是位于宝山区的一个老旧厂房改造，直白地说模式有点类似于“二房东租赁改造”，拿的是相对微薄的利润。不过，这个项目也让上坤在上海从此站稳了脚，开始了长达数年的快速发展。

　　由于创始人在建业的工作经历，使得上坤地产多少也受其影响，与建业地产坚持河南“省域化”路线相似，上坤地产在*初的几年间也一直奉行固守上海的策略，除了*开始的半岛1919创意产业园区外，后又陆续收购改造和开发了上坤公园天地、上坤乐城和上坤红树湾等项目，这些项目均在上海。

　　2016年，上坤荣获上海品牌开发商总销前30强，应了朱静“不做到上海30强，*不走出上海”那句话，上坤地产也开始了全国扩张的步伐，公司先是进入江苏省，随后又拓展至长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的其他一线+X”战略，即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游，伺机进驻新区域。值得关注的是，上坤地产在2018年12月入股东莞一个项目进入大湾区，去年8月在佛山丹灶独立拿下了一宗宅地地王，正式进军大湾区。

　　但即便如此，上坤地产目前的业绩增长依然严重依赖上海地区。招股书显示，公司2017-2019年取得物业销售收入11.69亿元、67.89亿元及74.49亿元，其中物业销售收入来自于上海的占比分别达到100%、100%、60%。上坤地产为此也直言不讳：“我们高度依赖长三角经济地区的房地产市场，尤其是上海”。

　　据上坤地产招股书，截至2020年7月，公司共有土地储备约412.93万平方米，其中近70%位于长三角经济区。节点财经（ID：jiedian2018）从上坤地产了解到，截至2020年7月，公司在上海区域的土地储备占总量的百分比为14.5%。

　　不可否认，上坤地产能在寸土寸金的上海占得一席之地，已是颇为难得。但总的来说，深耕长三角的上坤地产在营收、土地储备等方面并不占优势，在中小房企融资难、拿地难、经营难的当下，能否通过上市完成突围，还线/

　　公开资料显示，从2010年成立至今，上坤地产在十年的时间里营收翻了数倍，但规模的高速扩张也让自己“负债累累”。招股书显示，截至今年8月底，公司的资产负债率达到88.41%，而在剔除91.79亿元的合同负债后，其资产负债率仍高达81.77%。

　　而从净资产负债率方面看，上坤近年来降杠杆的努力颇有成效。招股书显示，2017年-2019年各年末，上坤地产的净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%，整体处于高位，但下降趋势明显。截至2020年4月末，其净资产负债率又由2019年末的118.8%下降了整整45个百分点73.8%，已经处于“红线”之下。

　　值得一提的是，根据*新披露的数据，上坤地产对于信托等非银融资渠道的依赖依然没有显著变化。截至2020年8月底，公司通过信托等非银机构融资金额占有息负债总额的75.6%，年利率在10.5%-18%之间。随着房企融资水龙头持续拧紧，这种输血模式恐怕难以为继。

　　而再看上坤地产业绩，其营收状况似乎表现不错。招股书显示，2017-2019年，上坤地产营收分别为12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率高达150.5%。2020年前4个月，在疫情黑天鹅的打击下，上坤地产仍实现收入11.49亿元，与去年基本持平，这实属不易。

　　对于毛利波动的原因，上坤地产方面表示，2018年实现高毛利率是由于上海樾山项目的低密度优质别墅收入结转所致。2019年，公司在苏州地区增加了新的项目，但苏州物业的平均售价低于上海物业，因此毛利率有所下滑。

　　从成立以来，上坤地产一直深耕全国一二线城市，宣称“以致臻品质和优质服务成为客户值得信赖的好房，让上坤的房子比主流业主的眼光更高一点”，然而这种高端路线战略却是一门低利润率的苦生意。

　　毛利率时高时低，净利润低位徘徊，对于负债压力、融资成本高企的上坤地产来说更像是“火上浇油”，随着类似樾山项目的稀缺资源逐渐减少，公司想要实现业绩翻盘恐怕并不容易。

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