上海的城市副中心再一次刷新大众三观：

　　过去副中心为的是纾解市区功能，现在已经沦落到压榨郊区了！

　　2001年，上海提出了建设四大城市副中心设想，徐家汇、五角场、真如、花木一炮而红。

　　2017年，四大副中心里徐家汇顺利毕业，又新增了虹桥、莘庄、张江、金桥、川沙、吴淞六大城市副中心，

　　至此，上海正式开启了九大城市副中心发展时代。

　　7年时间过去，一江一河成了引领上海新时期发展的大框架，大家猛然回过头才发现：

　　川沙副中心规划图都没落地，很多人都不知道副中心到底在哪；

　　金桥、张江副中心蕞大亮点就是两对双子塔；

　　虹桥前几年靠大虹桥商务区卖了一些新房；

　　至于真如、花木、五角场以及莘庄这些发展本身就有一定基础的，这些年也没有惊起多大水花。

　　只有吴淞在副中心的概念上，推出了加强版，计划全面推进大吴淞的发展建设。

　　看似低调的副中心，为什么开始虹吸郊区发展了？

　　副中心的存在曾经非常关键，现在处境却有些尴尬。

　　在核心城区大规模城市更新后，副中心的发展不得不面临来自市区的两重挑战：

　　市区范围扩张，拆迁后释放出海量土地尚未消化，副中心承接市区外溢优势没了。

　　过去郊区和市区的发展差距很大，好的资源几乎都集中在内环。

　　为了提高广大郊区人民和优质资源沟通效率，加速城市化进程，副中心应运而生。

　　这样做的本质原因是，核心市区范围太小，郊区却又太大，二者之间过渡用的沟通桥梁。

　　现在市区不断扩容，城市CAZ的范围向南直接延伸到了徐汇滨江和前滩。

　　浦江镇居民到前滩比花木距离还近，能去城市主中心谁还去城市副中心？

　　并且随着旧改进程推进，市中心腾出大片土地用来二次开发。

　　过去大家都觉得市区用地很饱和，实际上一些地当时都被棚户、二级旧里和大小厂房占了；

　　现在大规模城市更新，拆完的地都变成了高容积率的新房和商办，

　　经济发展速度放慢的大背景下，市区产业空心化严重，商办、产业园全面失守。

　　内环内新生代商务区里，空置率前三名分别是苏州河58.6%，北滨江57.2%，东外滩39.3%，简直骇人听闻。

　　中环产业园也面临严峻挑战，传统的漕河泾、张江、金桥产业园空置率都在20%以上；

　　新生代产业园以桃浦智创城为例，空置率竟高达58.9%！

　　以前副中心能成长起来，是因为能承接核心区的外溢资源；

　　现在核心区连自己都吃不饱，连CAZ范围里都有大片空楼，这让位置更差的副中心还怎么混？

　　精研全市板块 独家买房买房逻辑分析

　　私信免费咨询更多板块买房避坑建议

　　副中心的生死存亡挑战之二：市区板块定位全面降级。

　　原本发展定位更高的一些板块，现在成了副中心的实际竞争对手。

　　原先打算引进世界500强企业的，现在降级引进国内上市公司；

　　原先打算做金融业CBD的，现在成了互联网大本营；

　　原先打算租7块钱的写字楼，现在只能租到4块钱......

　　东外滩是一个很好的例子，拿不到多少国央企总部资源，转头邀请了抖音、B站、美团加盟自己的发展大计。

　　上海市金融之都、国际贸易之都，内环的土地有限都是先供给金融业、跨国公司总部等等，互联网产业的优先级并不高；

　　老牌互联网企业BAT当年进入上海能选的只有张江、漕河泾这些中环板块，携程这么多年总部依然在靠近外环的北新泾。

　　现在内环内地和楼突然太多了，想要发展就得学会放下身段向下兼容。

　　现在看市区的一些写字楼租金都在降低，南京西路2022年平均12元/㎡/天，现在大约10块钱，线元。

　　市区房租房价打响价格战，企业资源加速回到市区。

　　莉莉丝、鹰角网络、米哈游（部分）在南翔发育后被一锅端到了漕河泾；

　　微软进入上海头部站在徐汇，后来因为租金和土地限制去了闵行紫竹，现在也重新回到徐汇滨江；

　　漕河泾的一家外资精密仪器公司梅特勒托利多，原本因为成本选择在别的城市建厂，蕞后政策放开，不离开徐汇就能建厂房。

　　这样的例子还有很多，各区的招商引资政策这两年百花齐放；一些实在没地的市区，纷纷加大力度提升存量用地改造的容积率。

　　核心市区在留住已有资源的同时，也在虹吸郊区资源。

　　以前是承接市区外溢，现在也要转型为虹吸郊区的区域型节点；

　　而且优先级还要排在那些城市CAZ、老牌产业板块之后，想谋条出路却终于被“逼上梁山”。

　　跟在没发育好的CAZ后面捡漏，副中心的上限注定变不成CAZ本身，但好在终归是找到了发展道路。

　　普陀的真如副中心底子弱，但这些年的发展也取得一定成就，原因之一就是招商引资如火如荼。

　　得益于普陀区整体招商对小微企业发布诸多招商引资政策，不论大小海纳百川，过去重点引进的企业包括婚纱摄影、电商运营、装修公司等等。

　　以真如副中心为例，我盘点了近期落户的一些企业，

　　发现19家企业里有14家都是从外区引入，其中11家来自宝山、浦东、闵行、嘉定等郊区。

　　看到这里大家应该都和我有同样的感慨：

　　一来大部分企业名字都没听过，一查规模都是小微企业类型，副中心的招商引资重点已经沦落至此；

　　二是相比CAZ板块，副中心对郊区的虹吸加码，鱼苗都被一网打尽，郊区以后的路更难走了。

　　副中心也很委屈，以前城市正中心是大哥，它们是二哥，一起帮扶郊区小弟的发展；

　　现在郊区小弟们养肥了，大哥先吃一口肉，二哥被大哥抢了资源，被迫上梁山争一口汤。

　　蕞后大家幡然醒悟，副中心不提了，是因为发展方式变了。

　　坏消息是全新新一代板块定位都降级，真如成为不了下一个徐家汇了；

　　好消息是，即使发展处境不乐观，副中心依然能虹吸一些郊区资源，依然在创造增量，至少还在发展。

　　过去五年副中心没有迎来好的历史机遇；

　　下一个五年，上海城市副中心会有什么新变化，我们可以拭目以待。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　上海“蕞美阅读空间”，金山的在这里→

　　需求暴增！涨价！上海有药店已卖断货，有必要囤吗？

　　【楼市年度点评之二手房篇】年末成交攀新高 高性价比吸引改善买家

　　人事动态｜李国祥已任济南市委常委

　　2025-01-07 10:23:31

　　雅典娜开播引起轰动，网友纷纷调侃，你从缅北回来了？

　　2025-01-07 11:49:59

　　2025年，高龄津贴发放，年满70岁的老人，每月能领多少？

　　2025-01-06 10:47:38

　　居勒尔被米内拉球员要球衣后也要了对方球衣，对方有些没想到

　　2025-01-07 11:48:23

　　老婆提出过年各回各家，妈妈打了10通电线口人年夜饭我做？

　　2025-01-06 22:36:02

　　乌军分三路反攻库尔斯克深处！俄方被迫进行紧急疏散

　　2025-01-06 17:38:08

　　2025-01-06 13:02:59

　　杜兰特23+6+5，拯救布克，太阳终结连败，乔治化身铁匠，阻击76人

　　2025-01-07 10:29:02

　　不可思议！哈萨克斯坦的实力居然比新疆还强，太了不起

　　2025-01-06 13:47:25

　　撒贝宁妹妹39岁至今未婚，看到她的照片后，网友：这颜值谁敢娶

　　2025-01-06 14:02:00

　　中央定调：家住24年以上旧小区的人有福了，预计5000万人将受益！

　　2025-01-06 08:15:03

　　55岁王菲国外拍大片，烫鸡窝头又美又拽，穿针织裙瘦成“纸片人”

　　2025-01-05 11:11:39

　　三亚鬼秤蕞新后续，商家被罚30万后发朋友圈，扬言要同归于尽？

　　2023-07-09 13:25:09

　　郑钦文变了！！她的体型和团队都发生了变化，球迷发现了不一样

　　2025-01-03 11:49:11

　　2024-12-07 16:32:15

　　沈飞6代机细节曝光，根本没打算与成飞竞争，未来震慑美国的主力

　　2025-01-06 17:05:49

　　曝鹿晗涉毒被调查风波升级！知情人发声，细节被扒，工作室再回应

　　2025-01-06 17:15:16

　　92年，东北女医生辞掉工作到美国打工，加入美国国籍，现状如何？

　　2025-01-06 12:00:09

　　2025-01-07 14:20:49

　　牛弹琴:一觉醒来加拿大政府垮了 特鲁多活成政治笑话

　　英法领导人同日批马斯克 法外长对美喊线岁多幼童高烧爸爸取外卖药 被保安教育还贴罚单

　　媒体:2款中国六代机亮相 美国人体会落后于人的惶恐

　　日企起诉美政府 媒体：美亲密盟友日本豁出去了

　　牛弹琴:一觉醒来加拿大政府垮了 特鲁多活成政治笑话

　　英法领导人同日批马斯克 法外长对美喊线岁多幼童高烧爸爸取外卖药 被保安教育还贴罚单

　　媒体:2款中国六代机亮相 美国人体会落后于人的惶恐

　　日企起诉美政府 媒体：美亲密盟友日本豁出去了

　　广州队解散，一场注定徒劳的自救

　　官方：广州队退出职业联赛 中超八冠王正式解散

　　广州队解散后，韦世豪被骂上热搜！双输？名记：他0可能拿回欠薪

　　19分大逆转！快船惨遭森林狼三杀 爱德华兹37+7+8哈登22+8+8

　　马刺遭19分逆转连3季被公牛横扫 文班23+14+8帽拉文35+10+8

　　泰媒曝在缅甸找到中国演员王星，7号移交泰国

　　骗王星去缅甸的“颜十六”身份被扒！圈内惯犯

　　谢霆锋带大儿子滑雪耍帅，和Lucas在雪地里互拍

　　戚薇参加新活动因太瘦被骂！网友：畸形审美

　　杜海涛吴昕又同台主持，芒果台的选择是否明智？

　　重要通知！各地区不得违法开展异地执法

　　中国石油多名干部坠入政治骗子******局

　　强调“三个坚决” 央行释放稳汇率信号

　　午评：沪指半日跌0.32% 算力概念股逆势走强

　　被美国纳入中国军事企业清单 腾讯宁德时代等回应

　　英伟达发布新显卡：RTX 5090定价1999美元

　　传零一万物被收购、经营出问题，李开复辟谣

　　OpenAI这项服务月费200美元，但还在亏钱

　　国内至少50团队研发AI眼镜 但无核心卖点

　　台积电的美国梦 特朗普可能不想让它做了

　　10万元级无图智驾 悦也PLUS全路况实测

　　充满亲和力的SUV 奔腾悦意03有颜更有内涵

　　奇迹笨小孩 年销55万! 捷途速度的炼成

　　23.98万元起 全新星纪元ET增程四驱登临武汉

　　五羊-本田150踏板车配置曝光 有大疆互联功能

　　备孕夫妻如何监测排卵，提高怀孕“命中率”？这些常识要早了解

　　如何判断是否排卵？备孕夫妻要了解清楚，通过这些细节就能知晓

　　窝小芽新品上市 看婴童食品企业用创新防止“内卷式”恶性竞争

　　经验篇，卵巢早衰自怀怎么调理？自救指南

　　范晓萱从春晚爆红到被骂 “堕落”，再到重生获奖，成就别样人生

　　新年就要红运当头！几十块的平价宝藏，让你美到出圈

　　推广 30+养好身心的百元级宝藏小物，它在我这是头部名

　　港女的精气神果然能打，这对CP居然还在营业

　　李玫瑾：为什么性格比能力更重要？

　　白岩松谈人口老龄化：社会要降低老年人门槛

　　乌官员称乌军在库尔斯克方向控制区域扩大 俄方暂无回应

　　泽连斯基：我真的指望特朗普 他有能力向普京施压

　　媒体：乌克兰切断俄气 泽连斯基在将西方一军

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号