改革开放以来，以经济技术开发区、高新技术产业开发区等为代表的产业园区一度是国家经济的重要支撑。为了积极引入社会资本参与园区开发，考虑到其对投资回报的要求，政府对分割销售一度很放松，“产业勾地”更是拿到优质住宅、商业用地的好手段，“拿地-建房-销售”的地产模式成为园区开发的主流。

　　地产模式带动了当地投资，也确实引入了不少优质的企业和产业，但是引入产业低端、“二房东”情况严重、园区主导产业模糊、运营管理缺失等问题层出不穷，园区“小、乱、差”现象愈加明显，更别说形成产业集聚和产业生态。地产模式已经越来越不能满足政府对产业园的要求。

　　2019年，各个城市开始对产业用地分割销售做出进一步的调控和限制，加速关闭销售大门。政策倒逼下，产业园不再是简单的“盖完就卖，卖完了事”的地产开发模式。

　　政策调控收紧的同时，也给园区开发商指明了新的发展契机和思路——主题产业园区。

　　2020年3月，上海市发布首批26个特色产业园区。一年新签约项目数就超过600个，特色产业规模超过3000亿元，营业收入超过4000亿元，2021年4月第二批14个特色产业园区正式对外发布，总规划面积超过50平方公里。

　　2020年6月，佛山顺德区发布了村级工业园改造十大现代主题产业园区发展规划。每个镇街按照“一镇一主题”思路打造成实验区高质量发展新载体。

　　2021年09月14日，天津市工业和信息化局发布《天津市主题产业园区建设实施方案（2021—2025年）》，计划到2025年底，建成30个市级主题产业园区。

　　2021年12月1日，广东省为贯彻落实省委、省政府关于推动制造业高质量发展、培育发展战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的工作部署，按照《广东省制造强省建设领导小组办公室印发关于组织申报省产业园和特色产业园的工作方案的通知》（粤工信园区函〔2020〕952号）有关要求，省工业和信息化厅会同省有关部门组织开展了首批特色产业园的申报评审工作。经各地级以上市人民政府推荐、专家评审、实地考察、公示等程序，共评审出19个特色产业园区

　　政策引导下，不少新建项目纷纷朝着主题园区方向发展。

　　东湖高新集团计划在武汉蔡甸投资3.3亿元，打造全市首个以“新材料”为方向的主题产业园项目。

　　佛山顺德目标到2025年，基本完成红岗科技城、龙江数字产业城两大面积均超20平方公里的现代产业城和各镇街超两千亩的现代主题产业园的规划建设。

　　南京市政府计划打造华东地区首个太空主题产业园——中国探月·南京六合嫦娥太空产业园，并已完成首批8个项目的入驻签约仪式。

　　越来越多城市“主题产业园区”成为主流。

　　主题产业园往往便于形成产业集聚，孕育新的产业模式，推动经济发展。但是从开发商角度，尤其是民营开发商，招商、投资回报、运营这“三座大山”是不得不面对的现实。

　　首先，招商难。区别于“收到篮子里的都是菜”，专业化主题园区招商更加有针对性，质量要求更高。主题产业园在招商阶段，要对企业进行“选品”。开发商需要根据区域自身发展基础和产业资源禀赋，有针对性地制定园区产业方向，尽可能多的将符合产业定位的企业招纳进来，产生有效的产业集聚。与“照单全收”相比，“选品”必然限制更多，难度更大。

　　其次，投资回报周期长。全销售型园区能将项目的投资回报周期控制在5年以内。如果还能勾到住宅或商业用地，回报周期还能更缩短。对于绝大多数的全销售型园区，后期运营的重点是基础物业服务。企业服务和产业服务并不在考虑范围内。但是，要做主题型园区就表示，运营方非常看重企业的持续性高质量发展，以此由此带来的持续性企业服务和产业服务需求。

　　因此，站在工业用地20年-50年的出让时间维度，运营方必须有一定的自持物业比例，给自己留下后期腾换经营不善企业的空间。自持运营是长期行为，投资回报周期必然比全销售型园区更长。

　　蕞后，主题产业园的持续性运营问题。项目周期拉长，入驻企业的稳定性就是核心问题。突破的关键在于园区能否体现除了基础物业服务和简单企业服务外的价值。要提供这种价值就必须带入产业运营思维，从企业痛点和产业痛点下手，提高企业粘性。

　　“三座大山”之下是否意味着园区转型没有希望？并非如此。有些企业已经在朝新的方向进行探索，而且取得了亮眼的成绩。

　　通过对全国代表性产业园区成功案例及开发企业的走访与分析研究，我们总结了关于主题型园区的关键破局之道。

　　①企业创始人的行业背景基因是特色园区成功的基石。

　　中创集团的定位是中国新兴产业集群的服务商。中创集团当年在中山大学领导的推动下成立，蕞初是做新兴产业投资的，随着投资的企业增多，需要物理空间承载，于是发展为做主题产业园区的运营和服务。

　　同时，中创集团有着浓厚的高校基因，创始人舒元是复旦大学经济学博士，在中山大学岭南学院做了20年院长，除舒元董事长之外，中创集团高管团队多数也来自中山大学。依托自身的产业基因和高校资源，中创集团形成了“产业集群+产业金融+创新生态”的园区开发运营新模式，目前，中创集团已经在粤港澳大湾区布局近20个项目，形成广东医谷、广东材料谷、中大创新谷三大主题产业园区品牌。其成功非常具有借鉴意义。

　　同样，上海北斗西虹桥基地的创始人郁文贤院长是毕业于国防科技大学通信与信息系统专业的博士，后任教于上海交通大学信息技术与电气工程研究院院长，北斗导航与位置服务重点实验室主任，空间信息技术研究中心主任，目前是上海北斗导航创新研究院院长。北斗西虹桥从2013年底一期开园，到2017年高泾路二期建成投入使用，园区的规模一步一步在扩大。

　　与此同时，从头部批14家企业入驻，到实现百家企业集聚和扶持培育成功创业板上市企业。北斗西虹桥基地成为了国内“北斗产业头部园”，“北斗西虹桥模式”也成为专业化高新技术特色产业园区的参考模板。

　　②区域雄厚的产业背景和独特的政策优势，是特色园区产业定调的关键

　　自贸壹号是上海民营企业主导开发的生物医药专业服务型园区。在上海，提起生物医药，首推的往往是张江科学城，而自贸壹号的成功却是占据了外高桥自贸区政策试点的优势和通关便利的先机。

　　自贸壹号项目定位生物医药与其所处区域发展规划有很大的关系，十三五规划中提出要在外高桥保税区培育一批新型制造业，其中包括生物医药、高端装备制造、智能制造等领域；要深化汽车、机床、生物医药等主题园区建设，促进新型特色产业集聚；并且医疗器械注册人制度（MAH制度）首次在上海自贸区进行试点，将产品注册和生产许可从“捆绑”到“分离”，突破了传统制度瓶颈，也给自贸壹号生命科技产业园进行服务平台设计与搭建提供了有利支撑。

　　其次，保税区自身的一些优势也是生物医药产业的发展契机，进口自用设备免征关税及部分进口环节增值税，以药明康德及美药典为试点，成功试行海关保税研发手册，通关便利，享受“先进区、后报关”模式，缩短80%检疫时间。

　　“CRO+CDO+CDMO+CSO”作为自贸壹号打造的特色平台，为入驻企业提供全产业链的营运支持，包括委托研发、临床试验、合规注册、委托生产、供应链管理、投融资、人力资源和产品推广等服务。由此可见，保税研发政策高度匹配高端生物医药创新集聚需求，能有力支撑保税区生物医药的集聚建设。

　　保集e智谷位属顾村工业园和上海机器人产业园的核心园区。地理位置上位于宝山区较靠近市中心的地段，紧邻外环高架。蕞关键的是，园区属于上海机器人产业园中的总部经济区，周边有以机器人产业为主体的智能装备制造企业总部基地，四大巨头之一的发那科总部就坐落于此，主要为研发办公区和总部基地。

　　东部为星星镇，为园区提供了一定的居民配套设施。南为智能装备制造产业聚集区；西边为公共服务配套服务区，机器人科技主题公园、机器人学院、国际机器人交易中心和上海机器人研究所等机构位于该服务区；北部为机器人研发及应用区，主要包括工业机器人产业园、服务机器人产业园和机器人创新动漫产业园，园区周围产业氛围浓厚。背靠产业重镇，实体产业氛围浓厚，机器人智能制造主题成为该园区重要的产业药引子。

　　③做特色园区招商一定要做好先难后易的准备，要紧扣特色做到底，不能三心二意。

　　（1）做产业服务式招商：提供整套企业发展服务方案

　　诚然，专业主题产业园刚开始招商确实比综合型园区难。除了产品过硬、针对性强，还需要针对企业生存发展蕞关心的人才、资金、技术这三大核心问题给出解决方案。

　　首先是人才，尤其是高端人才。中创集团发挥自身高校资源优势，积极与中山大学、西安交通大学、武汉大学、复旦大学、香港浸会大学、暨南大学等知名院校共建产业培育和孵化基地，对接对口专业硕博学生来园区企业实习，帮助企业留下高端人才。

　　技术方面，中创集团从前沿信息和技术成果两方面解决。针对前沿信息，中创集团设立有中创产业研究院，通过产业研究与产业规划为企业提供科技前沿信息服务。针对技术采购和转化，设立有庖丁技术转化中心，为技术供需双方搭建沟通交易平台。

　　资金方面，中创集团旗下中大创投帮助潜力企业解决资金问题更是手到擒来。中创集团“产学研用投政金媒”等产业创新资源，形成一整套企业发展服务方案，真正通过运营实现项目的差异化，摆脱了简单的价格竞争。

　　（2）以商招商：打通上下游资源，形成产业集聚

　　主题园区招商的优势会随着时间的推移逐渐显现。中创集团因为运营服务上的能力和资源优势，被企业客户贴上了“专业”的标签，并主动将项目推荐给其他同行或关联企业，这种口碑效应实现了中创集团产业园项目招商的头部次加速。随着同背景、关联度强的企业在园区里越聚越多，信息和业务的共享就会越来越频繁，园区生态也就慢慢形成，这种生态成为中创集团产业园项目招商的第二个加速器。中创集团深耕粤港澳大湾区。随着园区项目扩展，其在新医疗、新材料、新制造等新兴产业领域的品牌影响力越来越大，招引更多企业慕名而来，这种品牌附加价值实现了招商的第三次加速。三重加速下，中创集团实现了仅靠“以商招商”的效果。

　　产业园区发展从“综合园”迈向“主题园”是必然趋势。这不是要不要，而是怎么做的问题，这种变化代表着“卖完就走”的短期销售思维的末路，以及长期运营思维，尤其是产业运营思维的兴起。而运营能力培养和产业资源积累主要依靠的是时间，砸钱并不能短期见效。这意味着，过往依靠快周转形成的规模和能力优势在未来的园区市场并不奏效。未来将进入新的格局，而先行者必将更具优势。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业观点

　　克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

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