补齐租赁住房这个短板 既要尽力又要量力
近日国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），*次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计。
业内人士认为，《意见》可能为房地产企业带来新的增长点，因而受到其高度关注。专家提醒，保障性租赁住房的建设既要尽力而为，又要量力而行。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、住房和城乡建设部科技委员会委员陈杰介绍说，近年来，万科、龙湖、旭辉等传统房地产企业在长租公寓上投入不少。根据《意见》相关规定，这些企业只要持有的存量租赁住房符合户型、租金等基本要求，就可以申请参与保障性租赁住房的开发和运营。
知名券商公司地产首席分析师谭淼（化名）指出，目前长租收益率比较低，因此，任何可能提高回报率的做法都可能受到企业关注。
在降低成本方面，《意见》提出了具体措施。例如，利用存量土地和房屋建设的四种方式，降低了土地成本；降低了企业税费负担，房产税从12%降到4%等。特别是金融方面，对保障性租赁住房贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待；落实民用水电气价格。同时，中央还将对符合条件的项目给予适当的补助。
在住房和城乡建设部政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长倪虹说，发展保障性租赁住房，将是今后房地产企业努力探索的方向。
倪虹直言，租赁住房“这条腿相对比较短”，是由于开发高杠杆、快周转的模式，使开发商不愿意发展长周期的租赁住房。
为了支持保障性租赁住房建设，《意见》明确企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，且免收城市基础设施配套费。
住房和城乡建设部住房保障司相关负责人对《意见》进行解读指出，住房租赁企业向个人出租住房可选择适用简易计税方法，增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
“这么多优惠政策，就是想让市场主体，能够算得过来账，能够去做。这也是企业根据市场需求，实现转型发展的一条新路。所以，发展保障性租赁住房，将是今后房地产企业应该努力探索的一个方向。”倪虹说。
住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，希望通过《意见》，推动房地产开发企业转型升级。
陈杰认为，保障性租赁住房可能成为未来房地产企业较为重要的业务。“企业要有新的增长点，否则在资本市场就缺少吸引力。保障性租赁住房毫无疑问有机会成为新的增长点。”
《意见》提出，集体经营性建设用地等四类土地都可以参与保障性租赁住房的供给。陈杰指出，根据不同城市的具体情况，各类土地未来参与的情况会有很大不同。
“例如北京利用集体经营性建设用地建设租赁住房的力量比较大，占全国这方面建设总量的一半还多。而上海主要利用国有建设用地和鼓励企事业单位利用自有存量土地，为租赁住房专设的R4地块供给量占全国一半以上。”陈杰说。
陈杰判断，《意见》对大城市房地产企业和土地政策会带来不小影响。他指出，租赁市场发展到现在的阶段，大开发时代已经离去，存量房时代业已到来。大城市租赁市场的存量市场发展水平，会直接影响对人才的吸引力，进而长期影响城市竞争力。“现在一些城市也有相关实践，人才公寓是偏高端的福利。中央出台《意见》的用意很明确，不仅要保障中高端人才，也要推出更加普惠的保障政策。因为城市发展需要各种人才。”
同策研究院资深分析师张吉辉认为，“在目前市场环境下，租赁住房提供的仍然是结构性的、过渡性的居住产品。因此从长期的、本质上、宏观上来说，《意见》对于大城市土地政策和房地产市场的影响有限。”
《意见》规定，企事业单位可以自建，自己没有资金或者能力，可以与住房租赁企业、房地产开发企业等合作建设运营。
谭淼指出，长租公寓行业目前不是赚钱的行业，知名房企供给的长租住房所占的市场份额也很有限。
谭淼透露，他在相关部门召开的会议上获悉，保障性租赁住房这一住房保障政策是“一定会推进的”。即便短期内保障性租赁住房还不是重要的住房租赁供应主体，但长期看来，它的地位会越来越重要。
今年7月2日发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》提出，将REITs试点范围扩大到保障性租赁住房。这被视为《意见》的组合拳，将保障性租赁住房政策推到更为重要的位置。
兴业证券的一份研报测算，我国保障性租赁住房累计存量资产规模约3万亿-5万亿元，以10%的可证券化率来测算，可REITs化市场规模对应3000亿-5000亿元。
陈杰判断，保障性租赁住房实现REITs不太可能会成为主流。在调研中陈杰发现，保障性租赁住房总体租金收益率都比较低。但他认为，在合适的地段进行适当的开发，做出若干样板案例以吸引资本市场关注，提高企业信心，会有利于促进保障性租赁住房事业的发展。
陈杰介绍，各地已经有了各种保障性租赁住房的尝试，此次国办下发的《意见》，起到了纲领性的指导，是一种高位推动，各地有配合落实的义务。“本来是企业要去争取，现在地方也有更大的动力。”
据悉，今年，部分人口净流入的大城市计划新筹集保障性租赁住房93万套，是扩大保障性租赁住房供给、优化租赁住房供应结构的良好开端。
“对地方政府来说，短期内要让利，而长期内租赁住房市场规模发展到一定程度，也可能挤占需求。”谭淼指出，地方政府要拿出具体措施，用强有力的决心配合政策落地。
住建部在国务院政策吹风会上提到，地方应将这件事从“要我做”变成“我要做”。陈杰说，当企业看到市场潜力，积极接触政府，此时政府根据相应政策给予有限的补贴进行边际投入撬动，那么这就是一个有开发潜力的项目。“如果政府要补贴很多，企业才有意愿去做，那么这可能就还不是一个成熟的项目，可以等待成熟之后再推进。”也就是说，要尽力而为，但也要量力而行。
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