今日嘉定南翔镇JDC2-0202单元21-02地块被祥源控股以总价10.74亿竟得，成家楼板价27253.92元/平方米，溢价率0.94%。

　　来看看之前我们对这幅地块的实地评测：

　　土拍按下“暂停键”6年的嘉定南翔终于要拍宅地了。

　　据了解，嘉定南翔区域将于今年6月16日出让70年产权宅地，具体信息如下：

　　位置：东至鹤湾路，南至白家浜，西至惠亚路，北至嘉美路

　　嘉定南翔可以说是十足的断层板块了，新房如此，土地市场也如此。

　　上一次土拍可以追溯到2014年陈翔路复合地块（印象城、商务楼及住宅）的中海住宅项目，就是在2016年南翔热卖的上海西环中心星信名邸，当时开过两次盘，得到了沪上购房者的强烈关注。

　　为何如此呢？还是南翔的区位所决定。

　　嘉定与宝山这两个上海北部区域，地段本就贴近市区范围，优势是显而易见的。

　　而南翔在嘉定区位中又与江桥一致，都是嘉定的“窗口”，贴近外环，与普陀桃浦为邻。

　　2009年已通车的轨交11号线，进入嘉定的首站也是南翔，出行已有了很大的改善，可以说南翔是嘉定居住舒适度非常高的板块。

　　本次拍卖的21-02地块，位于南翔的西北侧方向，属于一大片待开发区域，并不在南翔的核心生活范围，周边相对较为荒凉。

　　出行上，需依托已经基本建成的陈翔路站点（暂未开通），距离地铁站直线公里。

　　整体来看，该幅地块在大区位还属尚可，能够接受。

　　其实，陈翔路地铁站附近是南翔未来重点开发的区域，根据南翔镇（2017-2035年）土地利用总体规划来看，在地块周围，还有众多宅地等待出让，如今这幅土地拍卖也只是区域开发的初始阶段。

　　所以，目前所看到的厂房很多，城市界面很破旧，居住在这里，需要一段相对较长的时间等待才可。

　　不过，可以期待的是，在陈翔路地铁站有上盖的大型综合体印象城商业，开业后这一商业体将成为南翔又一个集中商业区，能够带动陈翔路地铁站周边的人气、住宅等发展。据了解，该处商业或与陈翔路地铁站同时开通运营（预计今年年底）。

　　所以，这幅待拍卖的土地在商品房入市并至少2年后交房的情况下，此处的地铁站、商业早已营业多年。

　　因此，能够期待的依旧是21-02地块周边大量厂房何时能够拆迁，何时能够加快开发进程，这样才能真正改变这里的破旧局面。

　　此次待拍卖的21-02地块占地面积并不大，只有21899.4平米，按照1.8的容积率测算地上总建面也只有39418.92平米，是个不到4万方的小型社区。

　　该地块出让已规定了地上限高60米，住宅建筑又不能低于18米，未来产品或将以6-20层的住宅为主，如果开发成高低配社区，6层住宅极有可能是1复2、3复4、5复6的叠加别墅产品，再配以不得高于20层的高层公寓房，面积段也将以刚需户型为主。

　　如果都以高层公寓为主，那么该地块的圈层会相对一致且素质也会相对较高的由年轻人组成的社区。

　　该地块起始楼板价2.7万/平，相比嘉定江桥3.05万/平（保利地块）来说略低一些，按照保利的价格测算，未来这幅土地的价格或在5万/平上下。

　　其实在商品房以及土地供应断层的这几年中，南翔的房价并没有多大涨幅。

　　以上一次开盘的南翔好世凤翔苑为例，2018年8月，该盘推出*后一期房源，售价就站上了4.9万/平，当时的认筹比接近100%，也得到了购房者认可。

　　这或也说明，5万不到的南翔确实是个合适入手的区域，价格不贵且生活方便。

　　但从另一方面也能发现，在没有太多利好刺激下，南翔的土地市场以及新房房价等方面并没有多大起伏，带有投资属性的客户显然不太适合这里。

　　这就是南翔的定位，是个适合居住的区域。

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