种种迹象表明，官方有将人口向五大新城疏导的倾向，当然这个动作面临一定阻力——主要的阻力就是大量居民工作都在市区。

　　五大新城基本都在郊环附近，*近的嘉定新城距离市中心也要25公里以上，给通勤造成了相当困扰。

　　于是大量市区客户落足在五大新城与市区之间，在居住空间与通勤时间上做了折中。

　　而且各区基本不会在靠近市区的一侧布局核心产业，这些区域天然的适合发展房地产市场，吸收大量来自市区的外溢客群——市区太贵，五大新城又偏内生。

　　这样的区域很多，我们盘点了浦西八个典型片区，哪个片区是你的菜呢？

　　*先被贴上“睡城”标签的是松江的几个区域，毕竟9号线开通早，率先抢占了市区客流。

　　9号线进入松江的*一站就是九亭，所谓近水楼台，世纪初就源源不断的有新上海人在此定居，新上海人中又以安徽籍居多，后来九亭就获得了安徽九亭的外号。

　　区域开发早有好处有坏处，好处就是提前进入成熟期，基础的生活配套这里一样不缺。

　　南九亭有各色沿街底商，尤其是九亭大街，三四线城市中心有的业态，这里几乎都有。

　　九亭地铁站这里早就形成了九久青年城、九亭U天地等集中式商业，不过定位不高，整体以餐饮为主。

　　直到九亭金地广场开业，九亭人民才减少了去七宝逛街的次数，日常遛娃约饭可以就地解决。

　　北九亭底商欠发达，以贝尚坊这样的社区商业为主。

　　不过由于与七宝走的太近，又导入了大量市区客群，松江区政府一直不待见这个儿子——万一哪天离家出走怎么办？

　　所以九亭的医疗、教育等公共配套较为匮乏，这里的医院仍然是九亭医院，学校仍然是九亭小学、九亭中学，完全没有引入市区优质资源的意思。

　　开发时间早，人口密度高，地段位置好，这里本应是松江配套*为成熟的区域，然而遗憾的是只形成了完整的商业配套——毕竟这有商业配套是民间力量推得动的。

　　九亭人口密度高，很重要的原因是上海地倾西南，西南部有大量的产业存在——向市区有漕河泾，向郊区有闵行经济技术开发区、莘庄工业区、松江本地的各色厂房等等，这些人口也是九亭居民主力。

　　然而遗憾的是，这里产业区只有部分刚需客群选择九亭，预算达到一定高度可能会离开这里——九亭被打上了不宜居的标签。

　　20年前落户九亭并不困难，基本是上海门槛级刚需，这些客群存在形成了九亭特有的气质，比如南九亭的九州小商品街。

　　标签一旦形成会对客群进行分流，环二做过多次调研，问及租房时，大家都能接受九亭；买房时，大家内心还是有所排斥。

　　当然这个问题上面也看到了，后来北九亭单拿出来形成九里亭街道，希望改变大家对这里的印象。

　　随着几个高品质商品小区的开发，九里亭街道的确形成了与南九亭不同的区域特质，希望能尽快摆脱这个“不宜居”的标签。

　　当然九亭不宜居的问题还有另一个解决方案：买到泗泾。

　　其实泗泾开发也很早，只是当初以动迁、别墅为主，而且开发范围集中在泗泾塘以南。9号线开通后大家发现，地铁泗泾站周边仍有大量住宅地块待开发。

　　这不是天然的打造“睡城”的好地方吗。

　　于是金地来了，凭借着金地自在城系列勤勤恳恳开发了十来年，这里渐渐的有了社区的样子。

　　2016年泗泾拍了两块地王，分别被融创、格力拿到，泗泾才真正的引起广泛关注，市场也渐渐有了起色。

　　其实金地自在城开发时期，房价与松江新城几乎持平，现在松江新城明显落后泗泾——只有三湘四季花城能与之一战。

　　泗泾能够异军突起，主要原因仍就是市区客户推动，当九亭标签无法改变时，越来越多的客群跨过九亭直达泗泾——远一站地铁，但是环境更加宜居。

　　泗泾地铁站两侧是清一色的商品房，没有动迁房乱入其中；房龄基本都在10年以内，空地也即将建成商品住宅，这样统一的社区环境天然受到年轻客群的欢迎。

　　为了配合年轻客群导入，这里筹建了上海师范大学附属松江实验学校，教学质量先不说，名字上已经打败了九亭。

　　商业氛围不如九亭浓厚，不过保利悦活荟已经是不错的社区商业体。

　　然而这样一个相对完美的近郊中产社区却有一个致命瓶颈——交通过于闭塞。

　　9号线固然发达，与九亭也只差一站，不过这一站就需要8分钟左右，而且早高峰的盛况大家应该也体验过。

　　上海近20年的城市扩张很大程度得益于快速路的建设，然而泗泾却完美错过了这波基建浪潮，结果有多严重呢？

　　虽说泗泾距离市区近，自驾到市区却与松江新城时间差不多，高峰期比九亭用时多20分钟以上。

　　规划中沪松公路将建设高架，希望快些落地，解救泗泾。

　　20年前徐泾与九亭定位类似，远离区中心却靠近市区，*好的开发思路就是搞房地产，把市区居民的钱赚过来。

　　不过不同的是，九亭定位刚需客群，徐泾背靠西郊别墅区，自然打造了别墅社区。

　　时至今日，徐泾也是青浦主要的房地产市场之一，新开工项目占到全区三分之一。

　　后来大虹桥规划横空出世，青浦当局怎么也没算到这个“天降馅饼”，徐泾被迫转型——领导给面子你一定得兜着。

　　所以趁东风，搞产业，这里搞起了会展业，搞起了百老汇，成为经济增长引擎之一。

　　*一的遗憾是：你之前的土地都拍出去了啊！

　　徐泾大片的土地做成了别墅区，老镇这里也拆不动，俊灿星城算是例外之一了。西南部大片农村区域地段差了不少，远离会展中心不适合做商务，也不允许开发。

　　万科天空之城这里大片动迁房，只有一些边角料可以搞搞。

　　所以每次看到这张图我就觉得有水分：西虹桥大部分都是别墅区，圈进去意义是什么？

　　*一有大量土地储备的，是南虹桥片区，即，华漕镇。

　　年初前湾规划出炉，轰动了房地产市场，大家对大虹桥又一次充满了想象。

　　华漕其实开发的很早，之前也曾经出现过不少别墅项目，比如兰乔圣菲、西郊庄园，不过好在2000年华漕合并了诸翟镇和纪王镇，后两者基本没有房地产开发历史。

　　大量的土地储备提供了整体开发的可能性，前湾一经面世就给人很强的心里暗示：这里是不是要取代原来的核心区？

　　仔细研究后会发现，10平方公里也是夸张后的数字，线平方公里多，原来的虹桥核心还是核心。

　　不过足够了，已经超过其他对手了。

　　其实片区开发很重要的因素是“拼爹”，没有大量的资金注入、极强的行动能力，片区很难发展起来。

　　大虹桥涉及四个区域：嘉定、长宁、闵行、青浦，长宁片区接近成熟不用考虑，其他三个中也就闵行让大家充满信心了。

　　其实这几个片区大多有一个共同背景：动迁基地。

　　在市区刚开始大拆大建时，这些近郊就是很多人能想象到的天涯海角了，动迁过来土地成本低廉。

　　再向外就是原先嘉定县、青浦县、松江县的核心地带，利益纠葛复杂，也不是动迁理想的去处。

　　动迁的背景导致这里并不宜居，而且片区面积广阔，至今仍有不少低端厂房、物流基地等等。

　　同时又位于航道之下，万达周边噪音影响不可避免。

　　不过这里又有一些独特优势——三轨交在外环外独一份。

　　这里已经通车13号线，在施工或即将落地的还有14号线、嘉闵线，无论是进出市区还是与周边互动都非常便捷。

　　这样的地段，偏偏又有大量小户型房源，简直是天然的市区刚需福地。

　　不过越来越多的年轻客群在意居住品质，南翔地段明显更差价格却更高，无疑是用脚投票的结果。

　　不过江桥也在努力摆脱脏乱差的标签，北江桥已经做了相当改善，可能成为区域的另一增长极。

　　南翔与江桥的关系有些类似泗泾与九亭，不过南翔比泗泾地段更加优质。

　　虽说南翔没有江桥的三轨优势，不过11号线、嘉闵线交汇，使得进出市区和前往大虹桥都非常方便，还可以够得到嘉定腹地的客群。

　　沪嘉高速虽然拥堵，进出市区依旧比地面快捷得多。

　　通勤上的优势给南翔带来了建设印象城的底气，仅靠南翔客群原先的商业体量其实够了。

　　南翔比较像泗泾的地方是有大片次新房以及待开发土地，形成了良好的居住氛围。

　　同时，南翔的近邻普陀区又确实不给力，部分普陀居民流入南翔，也充实了当地购买力。

　　南翔银翔湖、留云湖片区已经相当成熟，下一步重点打造的是云翔湖片区，首发项目就是世茂祥源云湖漫城。

　　不过此一时彼一时，城市化高速发展时期已经过去，云翔湖片区建成周期可能比预期的长得多。

　　八大金刚中*一位于外环内的就是上大片区，不得不说宝山区是真优秀。

　　上大这里原先是大场镇乡下地区，后来迁入了上海大学，故得名上大。

　　十几年前上海大学有首诗很出名：《沪太路的灰》，居住在上大，沪太路一定会成为生活的主题之一。

　　如果日常依赖地铁，上大通勤还算不错，7号线直达静安寺。而且不用担心没座位，祁华路这里有始发车辆。

　　15号线开通后这里荣升双轨交，更重要的是，这里到达南大方便了许多——虽然南大现在还是一片空地。

　　南大是外环内为数不多的可供整体开发的片区，在新发布的《2021-2025国土空间规划》中也被寄予厚望，希望能够带领宝山走出困境。

　　上大地区核心资源集中于经纬组团，这里有优质的学区、*一的商业体、更靠近市区的地铁站。

　　更重要的是，这里居住环境比其他组团优质，只要不紧邻沪太路。

　　锦秋花园是一个巨无霸社区，物业管理难度极大，社区保养跟不上，不建议入手。

　　众所周知宝山是散装区域的代表，房地产项目遍地开花，上大尚未成熟顾村就开始大批动工。

　　而且顾村还有不少资源抢了上大风头：大型公园、华山医院、龙湖的商业体。

　　所以一度顾村的价格与上大不相上下，尤其是保利的几个项目，甚至曾经顾村与南翔打的火热。

　　不过现在顾村已经被南翔甩开——顾村龙湖开业后就陷入停滞，南翔却不停的敲敲打打。

　　南大区域建成后上大首先受到带动，会不会也与顾村拉开差距？

　　当然顾村不是没在努力，这里也在打造新顾城，也拍了不少地块。不过明眼人一看就知道，这不还是######裸的搞房地产么。

　　所以区域开发的核心不是拍地，而是核心资源的注入：诸如产业、教育、医疗等等。

　　后记：受限于篇幅本文只是简单盘点，未尽之意后续会有推文，大家有看法也可以留言互动。

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