宝山推进土地节约集约利用盘活低效用地调整产业结构

admin2年前 (2024-09-24)宝山产业地产信息367

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　原标题：宝山区首次尝试“厂房不做灭失”出让方式推进土地节约集约利用盘活低效工业用地做厚区域经济密度

　　宝山工业园区有个基本不产税的工业地块，*近通过区级收储后重新出让，首次尝试“厂房不做灭失”的出让方式——带地面建筑租赁给华域汽车系统股份有限公司，节省了工程土建所需的九个月时间。华域汽车在此布局两个新能源汽车关键零部件研发制造项目，达产后预计年产值45亿元，亩产税收120万元。

　　厂房不做灭失出让，这是宝山区推进土地节约集约利用的诸多探索之一。不久前，宝山区因“土地节约集约利用、土地利用秩序、土地利用计划执行好”上了国务院办公厅通报表扬名单。

　　宝山区区长范少军说，在建设用地触及“天花板”，土地整体产出水平又不高的情况下，“经济密度”成为城区产业转型的核心考量。盘活土地是产业发展的必修课，但还不是*一的一课。

　　地“用完”了，必须提高土地经济承载容量

　　在宝山区300平方公里的区域面积中，现状建设用地占246.6平方公里。根据规划要求，到2035年建设用地还要减量2到3个平方公里。也就是说，地“用完”了。

　　宝山区土地整体产出不高。跟自己比，重点产业园区和商务载体的产出都在增长：今年上半年，宝山工业园区等六个重点产业园区单位面积土地产值同比提升30.5%，84个重点商务载体每平方米产出同比增长55.4%，达到1077元，但跟全市尤其中心城区相比，差距还是非常明显。

　　城区道路上来来往往的卡车，透露出一个地区的产业特点。“车里装着金属边角料、宾馆洗涤用品、废旧纸箱，说明这里传统物流企业多、堆场多。”范少军坦言，大集卡不仅跑在马路上，还渗透到各镇、各村的“毛细”堆场——产出效益低的土地大多与落后产能、低端业态相伴，随身贴着“环境负担”“安全隐患”等标签。

　　对宝山区来说，提高土地经济承载容量，是盘活低效用地、调整产业结构、改善生态环境、培育科创能力等多个方面综合施策的过程——它不仅是经济工作，还是环境和民生工作。

　　宝山区现行规划对地区产业做了全新布局。

　　宝山区兼有城区和郊区 “两个战略空间”，构成二三产融合发展的先天优势，在产业布局上也是“总部经济+制造环节”两个领域同步发力。

　　在产业地图上，辖区北部、中部、南部、东部分别定位为先进制造业、生产性服务业、科技商务、国际航运中心（北部）片区。各镇和产业园区也不能无序发展，要形成各自的主导产业，比如顾村镇以发那科机器人为龙头，主攻机器人及智能硬件，打造机器人产业集群；宝山工业园区依托中船集团、华域集团等企业，做强邮轮配套、新能源汽车、智能装备等制造业产业。

　　产业布局要从纸面落地，需要与之契合的招商引资逻辑。“传统的招商工作是大家各自为政，项目不适合放在这个镇上？不管，照样招；招进来的企业没地方落户？那也不能放走。这不仅导致资源内耗，还阻碍产业布局。”范少军把这种状况形容为杂乱无章的“布朗运动”。

　　宝山区的解决方案是“统筹”——守住土地供应和产业项目准入两个关口，引导各方按照符合产业发展规划、利于资源配置效率的方式招商。统筹办法之一，是通过合理分配相关方利益调动大家的积极性。

　　今年，位于顾村镇的上海机器人产业园迎来一家新企业——赛赫智能设备（上海）股份有限公司，项目3月底完成土地出让，预计今年12月底开工。其实，这家企业是航运经济发展区引入的，但园区土地紧缺，“转移”到了顾村镇。根据统筹奖励办法，航运经济发展区与顾村镇在五年内将按照企业税收五五分成，项目引入方和土地资源方各得其所。

　　向改革要经济流量，打造优质营商环境

　　截至目前，宝山区已经盘活低效工业用地1137.5亩，达到全年目标的63%，一批即将重构宝山区产业生态的企业正在落户的路上。今年上半年，宝山区新增企业17027户，增量列全市第五；注册资本在5000万元以上的新增484户，同比增长12.6%。

　　能够创造“流量”的不只是空间，还有时间。宝山工业园区管委会主任雷曙光介绍，华域项目是以时间赢取流量的典型，“产业项目落地过程通常都很漫长——谈判一年，征地一年，办手续大半年，工程土建少说一年，等待达纲再一年。但是华域项目从土地收储到项目开工总共只用一年。土地收储和项目谈判同步进行，土体出让时厂房不做灭失，借助行政审批制度改革契机加速审批……几乎每个环节都提速了。”

　　华域项目尝试了“先租后让”方式：先把地块出租给企业，后续根据企业效益再收储正式出让给企业，“既节约产业发展成本，又提高了落地速度。”雷曙光表示，这些创新涉及了大量政策边界性问题，在市区多个职能部门快速反应、高效协助之下，*终一一化解。宝山区把这称作“向改革要经济流量”——围绕“放管服”改革，优化营商环境和公共服务，用优质的营商环境留住企业。

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