宝山城市工业园企业战略规划项目访谈纪要

admin2年前 (2024-09-24)宝山产业地产信息347

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　　宝山城市工业园企业战略规划项目访谈纪要

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　　地点：上海莘庄工业区管理委员会会议室与会者： Prepared by shine 访谈内容：莘庄开发区概况：开发区于 1995 年 8 月 5 日成立，属于上海市九大市级工业园区之一，发展时间不长，如按时间顺序排在市级工业园区的第六位，但发展势头强劲，如按实力划分，松江工业区是*一层次，我们莘庄和康桥、嘉定工业区就属于第二层次，其他则属于第三层次。（发展情况：1996 年的势头*好，为 3.3 个亿，1997 年 1.1 个亿，1998 年 1.3 个亿，1999 年 2 个亿）（随即吴先生拿出一些资料，但是着重强调了莘庄开发区的交通地图让我们仔细看，因为他说，地理是我们*主要的优势，因此我们一贯把莘庄工业区极占优势的交通条件放在首位。）莘庄工业区于 2000 年 2 月 29 日被评为全国*一个“环保模范城区”，因此园区的空气与水质都极佳，绿化面积达到了 35％。目前还正在申报国际环保 ISO14000，若通过此项标准，对于外资企业将有相当的吸引力，无疑会吸引更多的企业入驻莘庄工业园区。开发区的优势：交通（是距离市中心*近的市级工业园区）空路－－莘庄开发区距离虹桥机场约 12 公里（车行 8 分钟到达），距离浦东国际机场约 40 公里（车行 35 分钟到达）。水路－－水陆运输*发达，距离龙吴港（原称“关港”，后包起帆至，改名为“龙吴港”）

　　仅 6 公里（车行 15 分钟到达），龙吴港是一个有 8 个万吨级的港口，其中 2 个集装，6 个

　　散装。铁路－－距离上海火车南站（华东地区*大的火车站）18 公里。陆路－－距离上海新龙华组编站为 7 公里，从那里的陆路交通可至码头、火车站、或是内地的长春等地。上海铁路局有许多的卡车可提供“门对门”的服务，即专门为企业设计方案，提供陆路运输。园区专门的物流公司－－上海莘庄工业园区国际集装箱运输有限公司－－也可提供便捷的陆路运输。 (当我们问及该运输公司的效益时，吴先生说，*一年亏损 50 万，第二年盈利 100 万）园区附近有一个全国*大，可能是东亚地区*大的一个立交桥“莘庄立交桥”，可通王往 5 个方向，分别是浦东国际机场、南北快速干道、沪杭高速公路、张华浜国际集装箱码头、内环线、外环线。人力资源莘庄工业区的人力资源极为丰富，这里各种层次的人才汇集，主要可归功于 3 点：*一，园区所处的闵行区原本就是一个老工业基地，有着大量娴熟的技术工人（而且此处的农民拆迁又可提供一部分的基础劳动力）；第二，这里距离市区很近，便于吸引各种人才，地铁莘庄站离此处仅仅 10 分钟的公交车程，而且将来轻轨的建成又为交通加上一层便利，若是考虑到一些高级劳动力

　　的居所，这里又离虹桥、古北等高级住宅区很近；第三，园区管委会旗下的劳动职业介绍所也为园区内企业提供了适当所需的劳动力。

　　地势*高莘庄工业区的海拔地势很高，由于整个上海的地势呈馒头型，我们则位于馒头地势的*高点，高于吴松地势 4.2 米，人民广场 3 米多，因此如遇目前上海市地区越来越频繁的暴雨季节，我们的园区不会发生积水现象。投资形式多样，操作简便 3 种投资形式：土地批租－－这种方式产权较清晰，短期成本大，长期则小，一般来说投资者采用这种方式的对园区是很有信心的。土地租赁－－这种方式对投资商来说风险较小，短期成本小，长期成本则大。先租后批－－这种方式目前十分流行，首先是园区根据企业要求度身定做厂房，*低租期 5 年，5 年内随时可转成批租，购买厂房，一般来说，是因为企业希望边看边决定以后的投资方式，在过程中建立对园区的信心。一条龙服务：代办合同－－可签订委托代办合同，包括代办各种繁琐的事务，整套收费 2000～ 2500 美金，在 30 个工作日内完成。建设房屋帮助企业与各政府职能部门（包括工商局、海关等）进行协调莘庄工业园区的部门设置主要部门：招商部（包括服务科和投资科）配套部（负责水电煤等设施和统一规划厂建等）财务部

　　社会发展部（即管委会－－主要起一些政府行为，包括负责劳动力安置、安全

　　生产、环保、外籍或外来户口管理等等）下设分公司：申海服务公司－－负责物流、保税（甚至有拍卖权）、仓储、商检局在此设点，可提供一条龙服务劳动职业介绍所（闵行区人才交流中心在此设点，可代管各种人事资料）外商服务公司市政市容所（负责环保、物业管理的垃圾清运等）园林公司（主要负责绿化）建筑安装公司房产公司（主要负责动迁房、商品房）房屋公司（建房）产业导向 “三高”－－高新技术、高附加值、高密度（不清楚）环保控制程序较严，一定要做到无污染。税收两免三减半先征后返，实收 15％。目前园区内的企业行业的种类很多，世界 500 强在此投资数目为 14 家，投资额在 1000 万美金以上的有 28 家。曼可顿食品－－一家投资在园区的非常满意的企业该企业选在莘庄工业园区投资的原因是因为便利的交通条件，该企业要保证食品的新鲜，但他每天要向六个城市送货，若当天卖不完，还须送回，给猪

　　当饲料。他们觉得这里的投资非常满意和划算，因为虽然一次性成本较高，土地费用为 40 美金每平方米，但觉得长期投资就非常好，优越的交通条件可节省大量的运输成本，而且带来很大的便利。

　　园区的硬件基础设施 “七通一平”已经非常的完善，光纤的容量也足够了（DELL 曾有意向在此投资，以此说明这方面的设施没问题），但不会统一铺设，因为成本太高，会根据企业的需要发展。电子商务莘庄工业园区曾经通过闵行区科委建过一个网页，但不是很好，速度慢，也未曾更新过资料，无人维持。曾经有想法自己搞一个，主要作用可能是更好的向外界传达园区信息和与外界沟通，但没具体落实。其原因是因为还看不到这样做的迫切性和实际利益。园区资金投资 9 个亿－－全部贷款－－因此目前正处于莘庄工业区的*难关，支付很大一笔利息，税收目前大部分企业正处于“两免三减半”中，税收也不多，而园区还得继续开发，继续投资。