编者按：2019年，全球经济风起云涌，不动产迈入全新发展时期；中国经济增速换挡， “三去一降一补”深入推进，长效机制建设持续深化，抑制非理性需求与调整中长期供给并存，楼市暗流涌动之下，企业亦在全新调整周期磨合之中，窥伺良机。

　　2019年，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，“一城一策”轮番调控之下，“房住不炒”依然稳居年楼市政策主基调。融资掐住地产七寸，寒冬凌冽成为房企不得不面对的现实。在楼市唱响“冰火之歌”之时，房企众生镜像不断迭出。

　　回溯过往，有温暖，亦有反思。回顾2019年房地产热点事件，记录在时代浪潮中值得铭记的话题、营销事件，聚焦社会焦点。本期凤凰网房产深度报道将目光聚焦在上海宝山区罗店板块。

　　宝山区，地处上海北郊，区域内90%以上的疆土都在上海中环以外。随着上海城市骨架的向外拉伸，产业、人口的不断导入，到2017年底，宝山常住人口已突破了200万人，排名上海第三，仅次于浦东和闵行。

　　（上海各区人口分布/来源上海市统计局）

　　如果将宝山再进一步划分，又可以拆出数十个板块，其中在上海楼市中存在感较高的，除了顾村、上大等传统居住圈之外，罗店板块算是近期新房市场上比较活跃的地方。原因无他，区域内有新盘扎堆入市，而“罗店三兄弟”的名号，也被上海许多刚需买家所熟知。

　　罗店位于上海北端，这个距离江苏太仓仅10分钟车程的板块，辖区所有土地都在上海外环以外。“远”，似乎是罗店给人的*一印象，虽然7号线的开通改写了区域内的交通面貌，但许多上海人对罗店的心理距离依旧不算近。

　　其实，罗店在历史上也曾有过高光时刻。据地方史专家陶继明先生的考证，起源于明代的一首民谣曾这样记载过罗店的繁荣，“金罗店，银南翔，铜线年过去，再看这样的排名可能会让罗店稍显尴尬。

　　“一座牌楼两条街，一条河流穿街行”，曾经罗店的核心自然是罗店古镇，但如今罗店*为人熟知的，恐应该是美兰湖了。这个上海第二大人工湖，被誉为“北上海*美丽的地方”。而说到美兰湖，自然也会想到它是上海地铁7号线的*后一站。

　　曾经的罗店，围绕着美兰湖向外开发，而如今的罗店，甚至整个宝山北部，正在因另一个名词被广泛关注——宝山北郊未来产业园。

　　宝山北郊未来产业园这个概念在2017年底提出，园区规划占地面积近7.4平方公里，核心区东至萧云路、西至沪太路、南至金池路、北至罗北一号河区域，由金桥股份与宝山工业园区合作开发，定位为“集总部研发、高端住宅、商务配套于一体的产城融合新区”。

　　长期以来，宝山区常住人口分布南北不均，南部区域配套齐全，离市区更近；北部产业密集却地广人稀。不过，随着“宝山北郊未来产业园”概念的提出，宝山产业由“重”转“轻”，而大量高端人才也会逐渐聚集至产业园附近，其中西北部的罗店、罗泾板块正在形成新的居住中心。

　　如果说北郊未来产业园的存在，是促进宝山人口向北迁徙的引线，那么如何吸引和留住人才，也成了宝山区政府重点关心的问题。

　　为满足园区员工子女的入学需求，宝山工业园区联合宝山区教育局和上海外国语大学，在此成立了一所九年制学校——上海外国语大学附属宝山双语学校。另有消息称，上海协和国际学校也将计划在此成立一所双语学校和一所国际学校。

　　从各方面综合来看，这所“系出名门”并已开学的上外附属宝山双语学校，有望在罗店及罗泾地区打响名号。

　　上外附中，在上海初中领域是响当当的名校，上海挂名“上外”的学校也有不少，如上外附小、上外静小等等。宝山这所有着“附属”二字的双语学校，由上外附中特级教师空降担任副校长，足见上外的重视程度。沿袭上外附中素质教育方针，上外附宝山也是“英语特长、多元特色”的小班化外语教学模式。

　　从硬件上来看，它是宝山区*一家智慧校园，人脸识别、智能助教等高科技产品都已运用到教学中来。虽然目前上外附属宝山双语学校的教学质量和升学率暂未清晰，但从上外的投入和重视程度来看，上外显然不可能自砸招牌，让它翻车成为菜小。

　　今年9月，这所新办的上外附属宝山双语学校*一次对外招生，目前已有一年级和六年级两个班级。凤凰网房产上海站在走访调研中发现，目前的上外附属宝山学校，已成为宝山尤其罗店、罗泾地区许多令长向往的学校，而对口这所学校的小区，无论租房、二手房还是新房，其命运都不可同日而语。

　　（上外附属宝山双语学校2019年对口小区）

　　曾经，罗店大居是由大量动迁安置房组成的，但随着美兰湖的开挖和地铁的到来，开发商蜂拥而至。因美兰湖区域内绿化面积大，生态环境好，围绕着美兰湖一圈开发了许多低密度别墅产品，如宫园巧筑、正荣国领、远洋丽兹堡和远洋鸿郡等。

　　随着北郊产业园概念的提出，以及上外宝山双语学校的引进，罗店北部的许多新盘逐渐为购房者所关注，其中*为有名的要数“罗店三兄弟”——万科启宸、招商主城和云麓之城。加上*近入市的中建阅澜山，罗店新房可以更名为“四兄弟”了。

　　严格来看，罗北路以北的万科启宸、招商主城以及新加入的中建阅澜山早已脱离罗店范围，但开发商还是更愿意把自己划归为罗店——毕竟离市区和美兰湖更近。虽然这几个盘离地铁站普遍两三公里的距离，但“好学校+好规划”，让许多购房者看中了它们的潜力。

　　就在9月上外宝山学校的开学典礼上，我们发现万科、招商和中建合资为该校捐了不少钱。作为回报，万科和招商的业主凭借《预售合同》就成功入读了这所学校。晚一步入市的中建阅澜山，自然也会把“学区”作为*大卖点来推广。

　　下面，凤凰网房产上海站就分别为大家介绍一下这新晋的“罗店四兄弟”。

　　由万科开发的万科启宸，天生自带品牌光环，加上有万科物业和名校加持，是目前罗店板块卖得*好的新盘。

　　万科启宸在几个楼盘中，产品段*为丰富，也是*一在售75平小户型的项目。小户型意味着低总价，也是学区房的*佳入手户型。项目目前在售建面约75平2房、92-98平的3房、118平的4房，均价约38000元/平；另有少量建面约112平的上叠在售，总价约500万/套。

　　俗话说，一亩宝山，半壁招商，这是招商蛇口在宝山深耕多年的品牌效应，招商海德名门、招商中环华府等，都曾是宝山热门楼盘。

　　招商主城在售的是下图红色绿色部分4栋楼，建面84-97平三房住宅，均价为34000元/㎡。黄色部分则为招商主城下一批可能会推出的楼栋，这一批房源可以说是所有楼栋中位置比较好的，预计也将会是全小区住宅房源中价格*贵的。

　　招商主城另有部分中叠和上叠在售，别墅户型为109-130平，均价为40000元/㎡，而中叠均价在38000元/㎡，算是招商主城房源中性价比较高的一个房型。

　　虽然也是对口名校，但招商主城的口碑和销量，整体还是比万科稍逊一筹，加上不像云麓之城有自带商业规划，算是不上不下的尴尬存在。

　　这个真正意义上的“罗店三兄弟”成员，距离主城区*近。目前云麓之城已是尾盘阶段，还有少量高层和中叠产品在售，主推的中叠均价3.4万/平起，在原“宝山三兄弟”中，是均价*低的楼盘。

　　因为远离罗北路和北郊产业园，云麓之城也与上外附校无缘。这让项目少了*大卖点，但它自身也有亮点——自带5万方商业。在略显乡土的宝山北郊，5万方的商业意味着更宜居和更方便，是非常值得期待的，不过目前云麓之城的商业项目还处于尚未动工的阶段。

　　中建阅澜山是四个项目中，*晚开盘的项目，目前正在认筹阶段，本次首开336套，高层户型建面约80、92、99㎡，均为3房格局，叠加产品总高5-6层，分下叠和上叠，中间楼层为平层户型，户型建面约114、120、129㎡，整盘均价约3.85万/平。

　　不难发现，中建阅澜山整体均价在四个项目中并不占优势，甚至部分户型比其他楼盘还贵，是什么让造成了中建阅澜山的高价？一切要从中建拿地开始说起。

　　2019年1月，中建八局以16.5亿0溢价竞得宝山工业园区BSPO-1801单元111-03宅地，楼板价12165元/㎡看似不高，但却有严苛的出让条件——5%保障性住房+40%自持租赁房，扣除45%不可变现部分之后，中建拿地楼板价高达27033元/平，而2017年隔壁万科和招商拿地的楼板价才2万出头。

　　中建阅澜山整个社区规划有1386户，但可以卖的商品房只有716套，而剩下将近一半的房源都是租赁住房和动迁安置房——如此庞大的一个社区，未来交房后整体人员构成可能稍显复杂，这对买家来说，或许是难以忽视的考量因素。

　　四个楼盘都是高层+别墅的排布方式，产品同质化严重。其中招商、万科、中建多了学区买点，云麓之城也有商业加持，几个项目价格段和装修情况也稍有差异，如何挑选适合自己的项目，需要买家仔细甄别。

　　*后送上“罗店四兄弟”各要素对比，希望对你有用。

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