2020年5月29日，红星美凯龙（上海洛昶企业管理有限公司）以21.3亿元（213426万元）拍得商住用地，宝山区宝山工业园BSPO-1801单元93-02地块，出让总面积约84692.8平方米，容积率约1.8，成交楼板价约1.4万元/平，溢价率0%。

　　本次出让的地块位于沪太公路以东、上海北郊未来产业园以南的位置。该地区目前轨交匮乏，公交车次较少，目前主要依靠南侧直线号线美兰湖站、商业配套，除自驾便捷性较好外，整体配套设施尚可。

　　另一方面，从长远来看位于地块北侧的北郊产业园对地块或将有一定配套设施、就业机会促进的作用。除了T1有轨电车外，多所学校以及医院、文体中心以及大量高科技公司的入驻将为该地块带来更便捷的生活环境。此外，该地块自带商业用地也将为其住宅用地与周边住宅项目带来便利的购物体验。

　　宝山区宝山工业园BSPO-1801单元93-02地块是今年出让的第二幅罗店区域含有住宅性质的地块。

　　结合乐居统计的历史数据来看，罗店地区的住宅性质用地呈现出面积越大，楼板价约底的态势，相比去年1月份出让的纯商品房用地，本次出让的商住用地成交楼板价相对较高。不过由于本次出让地块包含商业性质用地，商业性质用地一般楼板价略高于住宅性质用地，因此总体来看，宝山罗店区域土拍成交楼板价走势较平稳。

　　目前，地块周围在卖的二手房源较少，主要分布在北侧、南侧以及东南侧区域。其中，南侧区域二手房源除招商主城有3.5-3.8万元/平均价外，中建阅澜山、万科启宸二手房均价在3.8-4.3万元/平区间内。相比之下，东南侧出行并不那么便捷的北郊庄园二手房价优势较大，达约3.2万源/平，北侧小区整体房价优势显著，多在1.5万/平上下波动。

　　新房板块，项目周边目前有万科启宸、招商主城、中建阅澜山、云麓之城四盘在售。该4个项目均价约在3.6-4.3万元/平区间内。结合二手房房价分布图来看，该区域二手房、新房价格基本持平，目前新房性价比相对优势更明显。

　　总的来说，宝山区宝山工业园BSPO-1801单元93-02地块是一幅近宝山北郊未来产业园的商住用地。从周边配套来看，该地块周边除自驾配套较便捷外，整体配套资源匮乏，但潜力十足。未来，随着该幅地块商业用地位置的商业入驻将拥有较好的商业配套，服务于周边住宅项目以及该幅地块的住宅用地上建设的项目。

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