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再续中国南“硅谷”******金地集团发力打造产业新增长极

admin7个月前 (09-24)宝山产业地产信息198

　　7月20日，金地集团（600383.SH）主题为“以实业之心做产业”的品牌媒体行在新落成的深圳金地威新中心举行。作为金地威新软件科技园三期项目，金地威新中心定位国际甲级智慧生态商务标杆，融汇科技与绿色，是金地集团“产办融合”理念的集大成者，也是其产业探索*前沿成果的集中展现。

　　近年来，随着房地产进入管理红利时代，开发商逐步告别以往依托土地红利和金融杠杆为基础的高增长时代。毛利下降、利润摊薄，越来越多的房企另辟蹊径，利用自身的沉淀和优势，开辟新赛道，追求有质量的增长。而产业布局，成为金地集团在这一行业背景下结合自身优势所打造出的第二增长曲线年拿下深圳威新软件科技园项目；2016年正式成立金地威新产业公司，专注于产业园开发运营，金地集团在产业方面的布局和探索已走过多年。截至2021年6月，金地威新已布局国内外17座城市，开发产业类项目共36个，管理面积逾420万平方米。

　　围绕“纵向做深专业，惟专惟精”的战略，金地威新产业聚焦生命科学、人工智能、文化创意等领域，已打造通用产业园、主题产业园两大产业形式，并形成多个产品业态，服务了涵盖国内外众多的世界500强及领先企业。作为房地产企业切入产业园赛道的一员，金地威新经过多年发展，已然走出了一条独具特色的产业路径，成为行业的佼佼者。

　　有南硅谷高新产业高地之称的金地威新软件科技园，可以说是金地产业扬帆起航的梦想之地。2012年，金地集团旗下金地商置（通过收购方式，成功获得深圳威新软件科技园项目。自此，便快速开启了在产业园区领域的探索和布局。

　　金地威新软件科技园由贝聿铭团队所设计，总面积约15万平方米，是集总部基地、研发办公、特色商业为一体的综合性高新产业园区，自2001年开业，至今已成熟运营20年。早在当时，项目就引入了全新的设计理念，用低密度、开放式的方式在水泥森林中造出了线%的高绿化率、更人性化的服务叠加核心的区位优势，让金地威新软件科技园在以往的发展中，吸引了众多高精尖企业的入驻。

　　其世界500强及上市公司的租赁面积超过70%，入驻企业包括英特尔、英伟达、华为、大疆、亚马逊、西部数据、歌尔声学、研强物联、地平线机器人等。据了解，该园区目前入驻企业上市的市值已达到8000亿美元，这在整个深圳产业园项目都是难得一见的。

　　以英伟达为例，这家以做游戏显卡世界闻名的公司，目前在全世界有超2万名员工，其亚洲研发中心总部就落户在金地威新软件科技园。据该公司高层此前接受采访时介绍，当初选择入驻金地威新软件科技园，正是看中了便利的交通。园区三百米之内有三个地铁站，无论是到宝安机场还是香港机场，都可以控制在半个小时之内。另外，也因为园区内所特有的小花园。“这个小花园让我们的员工在上班期间都可以到外面去好好的散心，吃完饭也可以到处走一走，是非常好的。”据了解，英伟达在深圳的亚洲研发中心总部曾两次“搬家”，*后在金地威新软件科技园扎下了根。

　　据了解，金地威新软件科技园还为英伟达这类入驻企业做出许多改变，包括为企业设立专属电梯，为达到企业研发要求不惜对楼层承重和出风口进行改造等。这些看似不起眼的举动，都成为园区独一无二的闪光点，吸引着一众高新科技企业的入驻。

　　值得一提的是，从2000年到2007年的软件、2007年到2014年的智能手机，以及2014年到如今的芯片跟人工智能，金地威新软件科技园在20多年里已经完成了三轮的迭代。也因此，这个坐落于改革开放前沿深圳腹地的产业园区，参与并见证了中国一代又一代高新产业的迭代与发展，堪称中国近二十多年里产业发展史的“活化石”。

　　作为金地集团首个以人工智能、芯片、5G通讯、新能源产业为主的主题研发类产业园，金地威新软件科技园的荣誉也纷沓而至。2019年8月，园区被广东省工业和信息化厅评为“广东省人工智能产业园”，成为深圳市*一获此殊荣的产业园区。2020年初，园区被写进《2020年南山区政府工作报告》，成为深圳打造人工智能产业的排头兵。此外，园区还荣获 “中国*佳产业园区”、“中国优秀特色主题产业园”等称号，被誉为南中国的“硅谷”。

　　如果说过去的成绩和荣誉属于园区一、二期，如今新落成的三期金地威新中心则将续写园区南中国“硅谷”的******。据了解，金地威新中心项目由A、B、C三座塔楼组成，包含超高层双子塔5A级写字楼及1座总部办公楼，被称为是深圳金地威新软件科技园的升级之作。

　　“整个三期项目28万平米，是深圳写字楼市场*近1-3年入市*大规模的项目。整个项目开发过程中有一个魔方的概念，包括建筑体块的穿插，以让建筑的外立面更具昭示性。” 金地商置商业管理公司写字楼部副总经理张伟介绍项目时表示，项目无论从上空俯瞰，还是由远及近看，都能看到类似金地LOGO的造型，体现出金地对产品的用心。

　　据了解，整个三期项目从后海的方向往建筑看，还能看到建筑中间有一个镂空的区域，这是因为金地威新中心在36-45楼的区域做了双层的幕墙设计，以提升整体的空间感，使项目无论由内往外看还是由外往里看都有很好的通透性效果。而据了解，这个设计也创造了国内在150米高空做纯拉索幕墙的*高纪录，难度非常高。

　　对绿化、空间、休闲的极致追求仍是三期项目的*大亮点。相比项目一二期，三期产品融入了更多的未来设计理念与人文视角。据悉，金地威新中心更多还原了绿化的空间，使整个项目绿化覆盖率达到67%。园区还精心设计了4个网球场、4个篮球场、1公里长的环形跑道和足球场，未来都将由弘金地运营。

　　金地威新中心认为，就像美国的“硅谷”，科技的创新需要深度的聚合与交流。项目在150米的高空设计了空中连廊，将A、B座相连。未来，金地威新中心将跟外部机构合作，引入更多艺术、文化、生态的概念，将这个空间打造成一个面向深圳、服务深圳，服务高科技企业的空间。

　　此外，三期项目还规划了很多总部、类总部的产品，比如说C座是小独栋，A座跟B座在3楼有独立大堂，可以把车开到3层大道上面。张伟介绍，这虽然给项目建筑开发造成了更大的成本投入，但也更关注到了一些总部企业的特殊诉求。可以说，这些设施与配置在国内任何一个写字楼中，都算得上是浓墨重彩和独一无二的一笔。

　　金地威新产业公司属于金地商置旗下专注于产业园开发运营的综合平台，正式成立是在2016年6月。据了解，截至2021年6月，金地威新已布局国内外17座城市，开发产业类项目共36个，管理面积逾420万平方米。

　　经过五年的发展，金地已在产业园领域探索出一条独具特色的路径，形成独特的核心竞争力。一方面，区别于其他一般房企进入产业赛道，金地威新产业不仅打造通用型产业园，还打造主题产业园区。要知道，这意味着房企必须对入驻企业做出筛选，而且对房企的专业要求也更高。正因为如此，以往，主题产业园区都只有政府或国资来做。

　　目前，金地威新产业公司在通用型产业园和主题产业园两种园区形式的基础上，已形成生产类、研发类、复合类、旧改文创类四种产品业态。当中，上海达闼人工智能产业基地、深圳威新软件科技园、上海闵行科创园（莘庄园）、上海三邻桥（体育文化）都是主题产业园的代表。而除了上述人工智能、生物医药、城市活化主题园区之外，金地还开发运营有上海宝山智造园、嘉定智造园、松江智造园等多个生产类园区。

　　“在所有做产业园的开发商当中，我们切入的赛道*多。我们有通用型厂房，也有写字楼形态的研发办公，还有城市文化类的旧厂改造，我们切的赛道是很丰富的。” 金地威新产业研究院助理院长高晓伟认为，这是金地做产业区别于其他同行的*典型特征之一。

　　不仅切入的产品类型多样，而且所有的赛道都能做好。对金地而言，则体现了其专业的运营管理能力。以单个项目举例，上海金地威新闵行科创园项目*初由2016年收购的台湾工厂而来，2017年3月份开工，2018年4月份开园交付，交付开园已经完成70%入驻率。项目的70%外资企业，到现在税收达1.2亿元，充分达到政府要求。项目也因此成为金地威新打造的极具标杆性的“网红”园区，如今已成为各级政府频繁打卡参观的项目。

　　对于如何做好产业园，金地集团董事长凌克曾透露过产业投资背后的逻辑，其称，“做好一个高科技园区，*重要的工作就是要能够形成投资、孵化、加速、园区建设运营一体化的协同发展模式，我们认为这是所有产业园区发展的终极目的。” 现如今，金地威新经过多年的发展，已形成“投-孵-研-管-退”的全产业链的价值闭环。这是金地产业投资的全新模式，也成为其夯实产业护城河的主要核心竞争力之一。

　　据了解，在投资领域，金地已经投资了Mission Bio（美国）单细胞测序项目、Angarus免疫癌症药开发、Cardea Bio生物传感器设备制造、凯思凯迪、康朴生物以及睿思芯科、英诺赛科、达闼科技等生命科学和人工智能领域的*流企业。许多企业经过金地孵化器独特的“投资驱动+场景孵化”运营模式后，被培育成独角兽企业，随后入驻到金地威新的产业园。

　　在资产价值管理方面，金地威新产业对产业定位、空间规划、开发建设、招商引资、运营服务等环节进行全链条的产业管理，以实现产业的内生增值。“通过管理、运营、开发形成我们自己资产的价值，但这个过程也实现对整个片区城市价值的更新。”高晓伟认为，金地威新不仅是从房地产角度去投资，还做运营、招商、空间规划、产业定位，这个也是金地威新的核心竞争力之一。

　　而项目成熟后，也有明确的退出路径。目前，金地威新园区主要形成私募基金、公募REITs、IPO以及大宗股权交易四大退出模式。但高晓伟也指出，退出并不是金地的主要目的。“我们目的有很多，包括地方产业升级以及对地方政府的承诺，而且如果是非常优质资产，也未必一定要退出。”其表示，企业退出项目的目的主要还是基于资本的快速滚动层面考虑，但对于金地来说，资本的优势相对比较明显。这也为金地持续持有部分优质资产奠定了资金层面的基础。

　　作为金地集团旗下的专业产业运营综合平台，金地威新凭借优秀的产品打造能力与专业的运营服务，荣膺了克而瑞评选的“2020全国产城发展运营商Top10”、亿翰智库评选的“2020中国产业园区运营商10强”、中国指数研究院评选的“2020中国产业园区运营优秀品牌Top5”以及中国房地产协会评选的“2021中国房地产开发企业产业地产10强”等多个大奖。随着房地产行业增量天花板的到来，金地威新以行业佼佼者的姿态，无疑将成为金地集团在管理红利时代下打造出的新增长极。