上海楼市：盘点有潜力的板块但是你不能瞎买！

admin2年前 (2024-09-24)宝山产业地产信息282

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　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：沪叔，你好！坐标上海，请教一下普通住宅和非普通住宅有什么区别呢？买哪个比较好？上海买房有什么推荐的板块？总价多高？

　　沪叔：你好，普通住宅和非普通住宅的区别，*显著的就是价格，实际成交价格外环230万元以下，内外环间310万元以下和内环450万元以下的，基本上就可算作普通住宅。另外还有首付和税费的差异，首付上，普通住宅二套房首付50%，而非普通住宅首付要70%，普通住宅能更好的利用杠杆获取更高回报。税费上，普通住宅可免征增值税，而非普通住宅税费更高，购买成本更高。很多购房者都是名下有一套住宅的年轻刚需，在购房时预算是比较有限的，有投资和自住需求，选择普通住宅更为合理。建议选房时卡住普通住宅总价位去买，如果没法买到普通住宅可以考虑二手房。内环内比较推荐的板块有潍坊、北外滩、打浦桥和长寿路板块，有不错的学区，入门门槛也可以卡在450万以内，很多300多万就可买到。内外环之间买房，总价要卡在310万以内，比较推荐世博板块、三林南、曹杨和普陀真光板块，潜力都比较不错，性价比也较高。外环购房推荐徐泾北城、周浦、泗泾、江桥板块，交通便利，有上升空间，总价在230万左右。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

　　提问：沪叔，你好，预算3000万，想在市区买大平层，意向区域徐汇、浦东，需要重点关注哪些方面呢？

　　沪叔：你好，如今上海大平层的购房者已经变成了各地的高端人士，因为这种楼盘均价高，适合经济实力较好的人群，在购买此类楼盘时，需要注意选择较好的板块购买，因为虽然这些楼盘的外观差别不大，但是因为板块或地段的区别，板块周围的文化氛围及商业配套设施都比较优越。一般来说，价格坚挺的老牌小区都具有较好的投资价值。

　　提问：沪叔，你好，上海本地人，和老公都在青浦上班，现在手里有一套房子闲置，有点涨不动，要不要卖掉这套？孩子快要上学了，现在有400万左右，想买一套改善房，有没有好一点的买房建议？

　　沪叔：你好，有小孩且手上有400万左右存款的改善家庭，如果在青浦上班的话，可以考虑去徐泾买三房，或者买掉手上不太好的房子，置换一套更好的房子。前者用来投资保值，后者能够更好地满足自身需求。如果，现在的房子位置和升值空间都不大，那就直接考虑后者。预算400万-500万的上海单身群体，买新房可以说非常的吃力，实际上也没有什么好的新房值得入手。张江、川沙不用考虑，但是唐镇还是可以看看的。要谨慎选择，不要无房空仓，这样的风险远大过站岗。对于刚需来说，买入的时间其实并不重要，时间一长，房价基本都能升上去，就算亏本了，也能够依靠房贷挽回一些损失，不管怎么样，比踏空是要好上许多了。上海买房建议，详见知识星球《价值百万的板块选择逻辑》。

　　提问：沪叔，你好，刚需，买房已经成了我目前为止遇到的*大困难，像我这样普普通通的人，想买房只能考虑刚需聚集的宝山，请问宝山有什么优缺点？可以买吗？

　　沪叔：你好，宝山认可度不高，是因为它存在这样一些问题：1、经济不发达，宝山GDP排在上海排倒数第二，宝山依赖钢铁产业，但现在产能不高，并且它的邮轮产业也受到疫情打击；2、规划落地差，政府支撑不了开发；3、缺少大开发商，大华集团拿了宝山的地，做出来的产品品质一般。宝山的优势在于：1、是主城区，区位好，有五条轨交线、规划有潜力，机场有搬迁可能，宝山正在建设南大智慧城和吴淞创新城，并且还在对产业园区进行提升；3、价格便宜，适合刚需。总的来说，宝山确实有不足之处，但轨交线路多，待开发土地多，性价比高，比其他新城离市区近，配套相对更多，对于部分人群来说还是值得考虑的。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

　　提问：沪叔你好，在上海积分政策出台后，可以帮忙分析一下上海购房者的分数段分布及购房机会吗？我的积分比较低，在55分左右，不知道我还有没有机会可以入手热门地段的楼盘，如果有，我要大概等到什么时间呢？目前我应该做些什么准备呢？

　　沪叔：你好，在上海地区买房要想凭借积分，首先就要区分上海购房者的分数段分布。在上海购房者的积分中，只有少部分人的分数属于较高或者较低，大部分人的分数段都属于中间阶层。中低段选手想要买较火的楼盘，可以等到年底前的*后一批新房，或许有较为不错的机会。但是也要注意，不要孤注一掷一直等待*后的红盘，有合适的板块都可以及时入手。具体详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大*级思维》。返回搜狐，查看更多