前不久，《上海市宝山区（中心城部分）单元规划》正式批复，宝山区所涉及的主要单元规划2022年内都获得了批复。

　　其实之前就有人问过，一直被当做郊区的宝山，为什么不和其他郊区一样搞个宝山新城呢？

　　因为在《上海市城市总体规划（2017—2035年）》里，宝山（约60%）被提升为主城区，反正就是宝山被抬咖了，自然也就不搞“宝山新城”了。

　　作为一个和6个区接壤的新晋主城区，宝山的房价对于刚需朋友确实十分友好。

　　就拿22年1-8批次新房来说，很多外环外的板块基本都要5-6万、甚至攀上7万的单价，但是宝山依旧停留在4万+的单价，是挺香的。

　　盘算一下，今年宝山新房也线 未入市&待加推

　　据不完全统计，宝山今年可能会有15个楼盘要入市。

　　2022年3月22日，大华以总价83098万元竞得宝山区顾村镇BSP0-1501单元08-02地块

　　房地联动价4.71万/㎡。共计规划5栋14-15F的商品房，1栋配套用房，可售商品房套数357套。

　　其中，中小套户型278套，大套户型79套，无开发商自持和保障房，绿地率35%，车位比1.22。

　　2022年9月23日，中华企业股份有限公司与上海保利建锦城市发展有限公司以底价190284万元竞得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0104单元0414-02、 0415-01地块

　　成交楼板价24000元/㎡，溢价率0%，房地联动价4.75万/㎡

　　将推出建面约88-120㎡3-4房，住宅可售套数：约824套，可售住宅约759套。

　　0414-02地块：拟建7栋15-16F高层住宅、1栋17F保障性住房以及1栋配套用房，总户数422户，

　　0415-01地块：拟建6栋16-17F高层住宅，总户数402户，可售住宅402套

　　2022年上海第二轮土拍中，宝山区顾村N12-1101单元08-04地块，由华发股份子公司太仓华藤房地产开发有限公司以31.59亿元的总价竞得；

　　其中，公寓房57076元/㎡，复式74316元/㎡。

　　（仅供参考，具体以官方公布为准）

　　该地块东侧拟规划建设9栋16F高层、1栋17F高层、1栋保障房及1栋2F配套建筑。西侧拟规划建设16栋4F复式、2栋6F复式及其他配套设施。

　　共富社区 N120901单元 E1A-05地块

　　顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块由佳运置业以9.45%的溢价率摘下，未来提供住宅套数为609套。

　　建发·熙和府和中建熙江岳摇号开盘。

　　上大板块作为上海大学宝山校区而形成的一个板块概念，实际属于大场镇，但这个板块概念被大家认可度很高，而且板块整体发展也不错。

　　其中，经纬·至臻豪庭还剩楼王一直未入市，不知道今年会不会入市。

　　天安&象屿罗店项目——天安象屿·萃湖臻境

　　去年9月23日，象屿&天安通过一次性报价，以总价11.239亿元竞得宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区0221-01地块，成交楼板价20199元/㎡，溢价率9.31%，房地联动价49280元/㎡。

　　项目将推建面约97㎡高层，120-143㎡叠墅，联动价4.48万/㎡。

　　7号线地铁盘「天安象屿萃湖臻境」营销中心已开放！推出约97-143㎡高层&叠墅！预计一季度入市！

　　项目将推建面约90-126㎡3-4房，联动价3.99万/㎡。

　　根据规划设计方案来看，项目没有打造高低配，而是清一色小洋房产品，限高25m，车位比1:1.28，

　　杨行板块的新盘热度一直是区域内偏高的，比如地铁盘四季都会盘盘触发积分，次次开盘日光。

　　同时，上海高铁北站落户杨行的消息，也进一步确定了杨行“交通北枢纽”的地位。

　　去年6月2日，山东颐养健康集团置业有限公司联合中垠地产有限公司以总价96789万元竞得宝山新城杨行YH-B-1单元12-02地块，楼板价19200元/㎡，

　　规划有2栋8F洋房、5栋14F高层，总户数369套，其中保障房有30套，可售房源339套。

　　主力户型就是89㎡（约174套）、99㎡（约109套），115㎡（约56套），只有5#全部都是115㎡户型。

　　上港星江湾四期今年有望入市。2 能不能行？

　　虽然宝山被纳入了主城区，但是*后能不能拿出主城区的“气势”，一鼓作气地发展起来，其实还是要打个问号。

　　因为宝山的规划落地一直被诟病，比如南大智慧城吹了蛮久了，但是肉眼可见的“成绩”好像还看不见。

　　作为曾经国内钢铁业的老大，上海经济的一个强有力支柱，钢铁产业也给宝山带来了大量的人才和就业机会。

　　像开园没几年的北郊未来产业园，目前并没有形成规模较大的产业群。

　　反正目前宝山的基础配套和城市界面还不足以支撑起“主城”的门面。

　　但是宝山在轨交方面，尤其是地铁丰富性上是没得挑的。

　　相比于外环外的嘉定（11号线号线，均可直达市区，”轨交之王“它确实拿得起。

　　而且在2025年前，宝山将再新建4条全新轨交：19/21/22/24号线。

　　这四条线路将分别在宝山吴淞，淞南，江杨南路，杨行，大场等板块设有站点。看来以后宝山的轨交能级还要提高。

　　有一说一，宝山虽然整体还没起来，但是在其他配套上，像教育、商业、医疗上也都引入了不错的配套，比如华二、仁济宝山分院等…

　　在强调产城结合的当下，产业的发展也势必会带来更多的配套引入，我想，宝山的未来还是有看头的。

　　除了热一点的盘，像杨行的四季度会，几开几罄。上港星江湾和碧桂园柏悦江湾凭借地理优势，吸引一波客户。

　　所以还是那句话，预算少，分少的刚需，宝山真的不错的。

　　虽然宝山（约60%）被纳入新晋主城区，但是什么时候能真正达到“主城”的高度，还是拭目以待吧，毕竟宝山执行能力被吐槽的不是一天两天了。

　　但不管怎么样，宝山主城区部分地理位置上确实没得说，离市区近，交通资源也有优势，新房价格也适中，关键不怎么要积分，自住是挺推荐的，但是投资的话，就看宝山能不能真正“崛起”了。

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