上海工厂批量长高天马行空的规划尽显产业逻辑：解决“相思病”守住25%

admin2年前 (2024-09-24)宝山产业地产信息334

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　望着即将动工的地块，澄穆实业创始人朱才彬已在憧憬一年半后这座具科技感的花园工厂竣工后的样子——科研团队可聚在阳台上开会，原本散落各地的研发、制造、测试、质检等环节也终于归于一地。全新的“智造空间”，即将把“上下楼就是上下游”“寸土产寸金”照入现实。

　　然而半年前，朱才彬还心存疑虑：政府允许制造企业上楼吗？会同意我们那些天马行空的空间规划吗？但现在，他底气十足，也乐于现身说法——为工业上楼及其所承载的新质生产力，上海配置了蕞具呵护力的体制与机制。

　　化妆品企业澄穆成立于2012年，专注科研，在一流高校设有联合实验室，在国际权威期刊发表的科研论文得分、篇数均居国内同行前列。成果转化亦是澄穆强项，旗下“至本”品牌在今年天猫“618”中居国货排名第九，洁面乳、卸妆膏等细分品类稳居天猫平台热销“榜一”。

　　创立之初，澄穆就坚持将制造留在上海，但多年来痛点不少。一方面，企业各部门之间害“相思病”。澄穆租借的厂房与办公楼不在同一区域，本该高效互动的研发、制造、验证等环节彼此割裂，筑高了管理与沟通成本。另一方面，技术研发物理空间受限。企业一直想进行一项“包裹技术沉降测试”，以获得粒径更为均匀一致的包裹颗粒，使膏体更具质感。但测试需要较高的物理垂直通道，由于此前上海工业用地对厂房有高度限制，故测试无从开展，去别处寻找适配空间又徒增成本。

　　去年9月，市经信委会同市规资局等部门制定的《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》正式印发，旨在为上海制造业“立体增长”扫清政策障碍，努力解决规划审批、土地混合利用、资金补贴、人才落户等方面裉节问题，守住工业增加值占GDP比重25%这条红线。

　　看到若干措施，澄穆动心了，尝试向其创业起锚地宝山区提需求，很快达成双向奔赴，后者通过多方努力和协调，拿出一块战略留白区，供澄穆建设创中心。这是澄穆首次拿地建厂，项目占地34.9亩，蕞高建筑达79.5米，规划设计尽显产业逻辑——在12层塔楼中，主要生产区位于1至5层，试验用轻质厂房则布局在高层。7至9层被巧妙打通，从而辟出一条垂直通道，成为包裹技术沉降测试场。另外，裙房建筑外观酷炫，屋面种植绿化，下沉式生活广场配有餐厅、运动场及景观设施。该项目今年9月开工，建成后将对外开放，完全打破人们对传统工厂的刻板印象。

　　朱才彬感慨，该项目对土地混合利用、楼高及容积率的突破，是完全尊重企业意愿和产业规律的结果。他透露，澄穆还控股、持股了生物医药中间体公司、化妆品原料公司、化妆品容器公司等上下游企业，产业空间载体升级后，将把上述核心资源全部接到上海，实现高效集聚，大幅降本增效。公司去年销售额超13亿元，“新巢”让澄穆有信心在5年内达百亿元总销售额。

　　澄穆并非个案。整个上海，2023年至2025年，要实现新增3000万平方米“智造空间”目标。眼下，制造企业上楼踊跃，多样范式正竞相出现。

　　比如浦东的金谷·擎天，堪称“摩天工厂”，建筑高度达80米，相当于在接近佘山的高度布局制造。

　　又如，清美高标准综合食品生产基地，容积率达3.66。要知道，过去，受制于原有规则，上海工业用地容积率大部分只有零点几、一点几。

　　再如，国内改性塑料龙头金发科技，致力于实现汽车内外饰及发动机周边“以塑代钢”，其位于青浦区的汽车材料全球创新研发中心及产业化项目，工厂高50米，较老厂“长高”37米，生产动线从传统的水平铺开转向垂直布局，上下楼就是制造的前后道——塑料粒子上顶层，随工艺流程逐步下楼，到底楼便已是塑料型材成品。新空间引入了更先进的集中供料系统、数智化的生产与管理系统，一期已是无人工厂，二期尚在建设。这一“智造空间”项目经理林胤均告诉记者，若一二期马力全开，年产值妥妥上80亿元，相当于占地不变，产能增加3.4倍。更关键在于，用过去买地的钱，如今去做工艺改进、技术升级和智能布局，企业终于能从行业中低端内卷中摆脱出来。

　　据市经信委透露，上海已产生首批97个市级“智造空间”优质项目，亩产效益达1830万元，是上海市工业园区亩均产值的3倍以上。另一个可喜特点是，、人工智能等代表新质生产力方向项目占比达70%，意味着产业越高端，上楼越积极。