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上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司与上海佳幺实业有

admin8个月前 (09-24)宝山产业地产信息256

　　上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司与上海佳幺实业有******************

　　上诉人上海宝山工业园区管理委员会（以下简称宝山工业园区管委会）、上海宝山工业园投资管理有限公司（以下简称宝山工业园公司）因项目转让合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审法院经审理查明，一、2004年10月10日，宝山工业园区管委会（甲方）与上海佳幺实业有限公司（乙方、以下简称佳幺公司）签订《协议书》，约定由佳幺公司投资建造宝隆居家酒店，土地面积17亩，甲方以每亩人民币10万元（以下币种均为人民币）总计170万元随同房产一起转让给乙方。建筑装潢施工完毕后，经验收合格，由甲方办理相关手续转让过户至乙方，转让价格土地转让价170万元，居家酒店的建筑以经审计确认*终价作为计算房产转让价，总转让款四年支付完毕，项目建造竣工验收后即支付总价的20%，当支付总价的50%时，甲方应取得房产证并办理过户于乙方手续，第三年、第四年分别支付总价的25%。2010年8月，宝山工业园公司登记为3号楼的房地产权利人，该房屋登记地址为云洲路XXX号XXX幢、XXX幢。

　　二、2004年10月14日，佳幺公司向宝山工业园区管委会支付170万元。2006年11月1日，上海宝琪旅店管理有限公司（以下简称宝琪公司）向宝山工业园区管委会支付500万元。佳幺公司在3号楼建设办证、开业经营等过程中另支出了房产税、公众责任险、设备检测维护及维修费、家具家电、经营管理软件等各类费用合计370余万元。

　　三、2007年8月，中国建设银行上海市分行造价咨询中心就3号楼项目出具造价咨询报告，审定造价14，096，938元。2012年3月12日，上海瑞和会计师事务所有限公司对3号楼建设项目成本费用进行专项审核并出具报告，其中建安费用与上述审定造价一致，加上其他相关费用后，建筑物21，234，243.98元、设备类2，832，003.73元、低值易耗品627，377.27元、土地6，822，841.44元、计算机软件47，222.13元，该建设项目成本费用总计31，563，688.55元。

　　四、2011年10月31日，宝山区发展和改革委员会发文《关于宝山工业园区的办理意见》，该意见主要内容：原则同意对3、4号楼进行转让；在转让和处置过程中，须严格遵守本区国有资产管理的程序和要求，在不改变公共配套设施用途的前提下，委托第三方评估公司进行评估，对3号楼采取进市联合产权交易市场公开竞价的方式予以出让，对4号楼按照有关规定办理在建工程转让手续。

　　五、2012年10月，上海联合产权交易所挂牌转让罗店镇7街坊6／1丘房产及其相关资产和6／2丘在建项目（即3号楼、4号楼），挂牌价格为9，961.72万元。

　　佳幺公司遂诉至原审法院，要求判令将云洲路XXX号XXX幢、XXX幢房屋房地产权利归其所有。审理中，佳幺公司变更诉请，表示不再履行转让协议，要求宝山工业园区管委会、宝山工业园公司按照评估报告确定的金额，支付土地、建筑物、经营设备、装修添附等各类价款，共计41，788，870.93元。

　　原审法院认为，根据国有资产管理的相关法律规定，国家出资企业进行重大投资，为他人提供大额担保，转让重大财产，进行大额捐赠等重大事项，不得损害出资人和债权人的权益，并由履行出资人职责的机构决定。根据宝山工业园区管委会的企业性质及相关政府部门对3号楼项目的相关批复文件来看，该房地产项目应属国有资产无疑。宝山工业园区管委会未办理国有资产转让的相关手续，在项目尚未正式开工的情况下就与佳幺公司签订转让协议，显然无效。合同无效后，双方应当根据各自的过错程度分担相应的损失。宝山工业园区管委会、宝山工业园公司作为国资管理机构及国企，违规转让3号楼项目，显然应当承担主要过错。佳幺公司未充分注意法律风险和投资风险，盲目签订协议进行投资建设，亦应当承担一定的责任。双方虽然一致认为存在财务成本，但均未能充分举证，本案若仅以佳幺公司土地款和工程款的支出金额计算合同无效的损失，显然不符合客观情况。从本案事实来看，佳幺公司从2004年起即开始投资建设，投资建设周期较长，而且其对合同无效的主观过错程度显然较轻，故以评估结论为基础，酌定其损失较为合理。根据已经查明的事实，佳幺公司按约付清了土地款，但工程款实际仅支付500万元，虽然双方合同约定3号楼项目过户后再付清钱款，但从无效合同后果处理的基本原则出发，还是应当以其实际出资情况来判断其损失。佳幺公司认为3号楼项目由其全额出资，宝山工业园区管委会、宝山工业园公司出资部分属于垫资或借款等意见，不予采信。当然，佳幺公司另外还支出了房产税、检测费等其他相关费用，可一并酌情处理。综合本案各方面的实际情况，再参考评估结论（且该评估报告中对建筑物和经营设备等已经折旧），酌情确定佳幺公司将3号楼项目及相关营业设备等一并交付宝山工业园公司，宝山工业园公司支付补偿款3，000万元。另外，宝山工业园区管委会、宝山工业园公司对于一并承担法律责任并无异议，予以准许。据此，原审法院判决：一、上海佳幺实业有限公司于判决生效之日起三十日向上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司移交宝山区云洲路XXX号XXX幢、XXX幢房屋及相关经营设备设施（以资产评估报告所列内容为准）；二、上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司于判决生效之日起三十日内向上海佳幺实业有限公司支付3号楼项目即云洲路XXX号XXX幢、XXX幢房屋及相关经营设备设施的补偿款3，000万元。

　　原审判决后，上诉人宝山工业园区管委会、宝山工业园公司不服，向本院提起上诉称：1、3号楼原本应当由被上诉人投资建造，但因其资金不足，实际是双方共同投资建造，被上诉人仅支付670万元，却获得2，000多万元的补偿，显失公平，应当按照投资比例进行分配。根据评估报告，土地使用权价值2，355.8万元，这是宝山区政府举全区之财力投入后才获得的成果，与被上诉人无关；2、系争项目为上诉人建造，被上诉人花费的370万元系经营性投入，盈亏理应自负，且其无偿使用了近十年，不应作为原审法院考虑的重要因素；3、原审判决补偿被上诉人3，000万元，却未列明具体的计算依据和数额，属处理不当。请求本院撤销原判，改判上诉人返还被上诉人1，040万元，并补偿被上诉人合理的利息损失。

　　被上诉人佳幺公司辩称：1、当时签约目的是上诉人出让土地，由被上诉人投资经营，房屋产权归被上诉人所有，如果上诉人及时按约履行，被上诉人是可以取得3号楼产权的，则其后所有的增值都应当归被上诉人所有，现被上诉人未能取得3号楼产权的责任在上诉人；2、双方约定上诉人以每亩10万元价格出让土地给被上诉人，上诉人征地花费多少资金与被上诉人无关，被上诉人已付清土地出让款，故土地部分的增值应当归被上诉人；3、在建造3号楼时上诉人的付款仅是垫资行为，并非共同投资行为，3号楼审价为1，400万元，被上诉人已支付500万元，仅欠上诉人900万元。即使法院认定是共同投资，也仅是按3号楼的评估价值进行分配；4、3号楼、4号楼项目是一个整体，两案的处理结果总体上利益是平衡的，上诉人不能撇开对其有利的判决，而单独就本案提起上诉。请求本院驳回上诉，维持原判。

　　本院另查明，原审法院审理中，双方当事人一致同意由上海沪博资产评估有限公司对3号楼的价值进行评估。该公司于2014年2月28日出具评估报告，认定以2013年12月31日为基准日，3号楼资产账面原值3，156.37万元，评估价值总计4，178.89万元。其中，建筑物减值456.45万元，价值为1，666.98万元；设备类资产减值160.82万元，价值为122.38万元；低值易耗品（工程物资）减值31.37万元；无形资产-土地使用权增值1673.52万元，价值为2，358.16万元（其中土地使用权2，355.80万元）。评估费与（2013）宝民三（民）初字第1014号案件合并计算为12万元，由佳幺公司预付。

　　还查明，原审法院判决书中的“上海宝山工业园区投资管理委员会”应为“上海宝山工业园区管理委员会”。

　　本院认为，宝山工业园区管委会在项目尚未正式开工的情况下与佳幺公司就宝山区罗店镇7街坊6／1丘房产及其相关资产签订了《协议书》，现该协议因未办理国有资产转让的相关手续而无法继续履行，佳幺公司亦不再诉请判令将云洲路XXX号XXX幢、XXX幢房屋房地产权利归其所有，故该协议不再履行。本案的主要争议在于上诉人应当向被上诉人支付补偿款的金额？

　　关于土地部分。上诉人认为土地使用权价值大幅增值是宝山区政府举全区之财力投入后才获得的成果，与被上诉人无关。首先，宝山区政府举全区之财力并非投入该地块项目，而该地块的大幅增值亦非宝山区政府所为；其次，上诉人签约的本意是以每亩10万元价格转让该地块，由被上诉人投资经营，被上诉人也实际付清了土地的钱款。而该地块的转让并非不可实现，只是未办理国有资产转让的相关手续而无法履行。上诉人不能在交付土地近十年后以协议无效为由，主张土地增值归其所有而与被上诉人无关。

　　关于3号楼部分。评估公司在考虑折旧等因素后，评估得出：建筑物减值456.45万元，价值为1，666.98万元；设备类资产减值160.82万元，价值为122.38万元；低值易耗品（工程物资）减值31.37万元，价值为31.37万元。现该协议非因佳幺公司原因而无法履行，继续要求佳幺公司按约付款已无必要，在佳幺公司将宝山区云洲路XXX号XXX幢、XXX幢房屋及相关经营设备设施移交给上诉人的情况下，上诉人应当返还被上诉人已支付的投资款，具体数额应考虑折旧、使用情况等因素酌定。

　　综合本案实际情况，从当事人签约的本意出发，参考被上诉人的出资情况、歇业后果和评估结论，兼顾双方的利益平衡，原审法院酌定由上诉人支付被上诉人补偿款3，000万元，尚属合理。上诉人称原审法院判决显失公平，依据不足，本院难以采信。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》*一百七十条*一款第（一）项之规定，判决如下：

　　二审案件受理费人民币225，669元，由上诉人上海宝山工业园区管理委员会、上海宝山工业园投资管理有限公司负担。