城方作为上海地产集团旗下租赁住房业务品牌，勇当租赁住房改革发展的扛旗者，积极承担租赁住房行业发展的一份职责。城方从2018年初成立开始，不断创新突破，推进发展租赁住房，非居改居改造、协助商办转性Rr4、市筹公租房服务、拓展市场化输出运营能力等多方面均进行了成功探索实践，对推进行业发展起到了积极意义。截止2021年，城方在上海在运营服务租赁住房规模，在运营服务商业面积超7万平方米。

　　除了服务地产集团核心战略，城方也积极向市场输出专业的运营管理服务，为住房租赁行业赋能。

　　近日，克而瑞租售实地探访了城方市场化拓展轻资产管理服务新项目——乐城活力社区，刚进入试运营阶段。乐城活力社区的前身是一幢空置7-8年的研发办公楼，2021年业主方乐松上海建设管理服务有限公司与城方合作，对这栋空置物业进行改建设计，在《宝山区人才公寓设计参考指南》的指导下，乐城活力社区成为首个依此理念进行改建的项目。城方深入分析调研，从整体发展定位、产品定位、客户定位、户型设计建议、装修建议、公区配套建议、智能化设备建议、项目进度计划方案、整体运营建议、定价策略建议、财务测算等多个方面为资产持有方提供了专业化的服务，为项目改造升级转化提出专业建议方案，整体提升公寓的质感和舒适度。乐城活力社区的面世，以其优秀的品质，将作为宝山区租赁产品的表率，引领区域租赁住房产品品质的提升，并为业主很好地提升了资产价值。

　　乐城活力社区位于宝山区市台路359号， 2022年开始进行试运营，该项目的标志性口号“轻松家，乐生活”，为项目打下了轻松活力的主基调，项目整体采用充满活力的******光作为主旋律。一楼公区大堂8m的挑高和约300㎡的建面，为社交娱乐提供了充足的空间环境，水吧、共享办公、共享会议、书吧等社交空间功能一应俱全，另外二楼还将设有170㎡左右的健身运动区。

　　项目总套数约有334套，房型主要以一室为主，配有部分两室，房间的建筑面积段在28-98㎡，目前租金价格在2000-6000元/月，地上和地下的停车位合计有93个。

　　项目距离500m内有5条公交线路，公交出行较为方便。距离蕞近的7号线号线km。虽然项目距离地铁站路程有一定的距离，但未来项目将配备接驳班车，直达地铁站，大幅减少了通勤时间。

　　7号线号线能够快速到达上海大学、静安寺、长风公园等多个城市节点，相比在市区租房所需要承担的高额租金，乐城活力社区较低的租金价格更具性价比。

　　周边1km以内有城市实验幼儿园和上海行知中学附属宝山实验学校，步行能够到达适合陪读家长居住，距离上海大学宝山校区4.6km；距离蕞近的公园顾村公园3.5km；蕞近的三甲医院仁济医院宝山分院距离4km，华山医院北院距离4.8km；项目的商业配套有绿地国际设计广场、生鲜超市、便利店等基本能够满足基本的生活需要，距离蕞近的大型商业南翔太茂商业广场3.6km，印象城MEGA4.8km，较好的商业和医院等配套设施距离基本上10分钟内开车可达。

　　项目处于宝山城市工业园区圈中，周边工业园区林立，园区内的员工对租赁产品有着一定的需求，因此项目租客来源一部分对接周边产业园区中的员工，租客的上班通勤时间能够在15分钟以内步行到达，极大地提升了生活幸福感。项目距离地铁站相对较远，现在需要公交短驳，如果骑行至地铁站，需要大约15分钟，未来计划的接驳班车，将大大提升通往地铁的通勤时间。同时一站式通往静安寺及长风公园商圈，及其较高的性价比，将吸引部分对通勤时间敏感较低的市区租客。

　　该项目由国企品牌和民企合作，城方作为运营服务商在项目改造设计之初，就建议将其“安居都市，宜居生活”的思路结合。该项目在区域内相比其他机构化运营的长租公寓，品质上有着明显的优势，其相对较高的品质也将吸引对产品品质有一定要求的人流导入。

　　乐城活力社区不止是解决一张床的问题，而是考虑了租客的全生命周期，以更好让租客实现长期稳定居住。因此，项目的户型面积设计跨度较大，建面有约28㎡、42㎡、69㎡和98㎡，四种功能各不相同的户型能够适应各类租客的租赁需求，并且能够陪伴租客的生命周期，从单身一人到一个家庭，都可以居住于此。

　　注：个人房源租金和分散式房源租金为系统周边三公里内对应类型房源租金

　　1）价格蕞低的28㎡一室户目前租金仅约每月2000元，坪效为71.42元/平米/月，相比周边同类型的个人房源和分散式房源都有一定的价格优势，但仅有8间。房间整体空间较小，租金价格相对较低，适合刚刚毕业对租金价格较为敏感且对产品有一定品质要求的年轻群体。

　　2）42㎡作为项目的主打户型共有177间，房间空间规划较为合理，设施一应俱全。目前租金价格约2500-3500元/月，不同朝向对应不同价格，租客可根据自身需求选择合适的租金价位。目前租金坪效71.42元/平米/月，相比周边个人房源有一定优势。

　　3）69㎡的一室户空间相对较大，面宽相比42㎡的房间长约1.4m，更加宽敞的空间提供了更多可变选择，根据自身喜好改造成家庭影音或社交空间，非常适合情侣一起居住。该户型目前的租金坪效为57.97元/平米/月，相比周边个人房源更具性价比。

　　4）98㎡的两室一厅更适合家庭居住或者朋友合租，居住空间宽敞，舒适度高。同时，98㎡房间有采用落地窗的设计，具有绝佳的采光和观景空间。

　　乐城活力社区的空调和厨房系统主要采用了Haier品牌，卫浴系统采用的是Gemy，床垫使用了喜临门品牌。本项目的装修成本在1500-2000元/㎡，在宝山区的相同板块下，仅有保利N+公寓和恒寓的装修成本达到1500元/㎡，部分公寓品牌的装修成本甚至不足1000元/㎡，本项目的装修标准在区域内属于头部水平，品质好。

　　表：乐城活力社区周边长租公寓情况对比

　　与乐城活力社区同板块的机构化长租公寓项目约有6个。乐城活力社区物业是完整的一整栋楼，334间房，布局合理物业规模相对较大。在户型面积方面，本项目的可选户型较多，产品更为丰富，而周边长租公寓基本以小户型为主且面积较小。在租金坪效方面，目前乐城活力社区平均63.29元/平米/月的租金坪效相对较低，与其他机构化长租公寓相比更具性价比。

　　从产品本身来看，周边6个长租公寓的开业时间基本为2017-2020年，在产品的快速更新迭代下，物业类型和户型设计都有所过时。乐城活力社区主打的42㎡户型相比周边20㎡户型，在户型设计上项目更加人性化，具有更好的居住品质。

　　乐城活力社区作为国企品牌和民企合作的项目，无疑在该区域树立起了一个极好的标杆形象。城方通过市场化拓展服务，助力为新市民、青年人提供更多的品质居住之所。作为国有企业上海集团旗下租赁住房运营服务品牌，真正服务于城市功能优化、人才居住保障、生活质量提升，很好地起到了国企品牌引领示范的作用。

　　城方作为运营方输出了前期定位策划的能力，为本项目确定了明确的路线。结合城方活力社区的定位，给项目提出了“轻松家，乐生活”的服务主张。从轻松活力的******主题灯光和现代简约大气的公区打造，从细节之处凸显设计能力及运营服务水平。同时，作为该板块的新产品，打造了一个能够学习和模仿的新项目，提高区域产品的整体水平。

　　从项目前期的一系列建议咨询服务，到项目入市试运营，城方输出多方面的能力服务，提升人才提升租住体验。在住房租赁行业不断发展的过程中，城方始终坚持做好扛旗者、引导者的角色，不断增强 “服务性地产”的运营管理服务能力，创造提升更多资产价值，同时为租客提供更多生活和发展服务，让更多人安居都市宜居生活。

　　克而瑞，品牌诞生于2006年，作为全不动产领域数字化服务平台，信息覆盖400个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

　　经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，蕞终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产开发、不动产资管、物管社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、投管云、资管云、商办数据系统、租售系统、物管系统、文旅系统、康养系统、GoingData、易企盈、云图洞察等，为大量房企提供了决策依据。

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