在不少城市还在赶抢时间推出*后批次供地的时候，上海市第四批次集中供地也是今年*后一次供地，已经于12月9日落下帷幕。从上海今年共4批次供地情况来看，累计成交涉宅用地110宗，共收获土地出让金2795亿元，同比2021年上海土地出让金总收入3142亿元，有347亿元的差距，同比减少11%。

　　上海第四批次集中供地的6宗地块涉及静安区、宝山区、嘉定区、青浦区和临港自贸区5个地区，是上海集中供地以来*小批次，同比上批次35宗地块，缩减82%。起拍价*高的为青浦区2宗地块，1宗起始总价约48.76亿元，1宗地块起始总价约30.36亿元。

　　2宗溢价地块分别由上海嘉运集团与厦门国贸集团竞得，其余4幅地块由苏河湾集团，上海国际汽车城，广东中交，中铁二十局与中铁十五局、临港集团联合体以底价摘得。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上海第四批次供地数量相对不多，但是有两幅地块报名企业较多，说明年底部分企业有较为积极的拿地意愿。在上海土地市场建发、国贸、象屿等福建企业迅速崛起，此次拿地中厦门国贸集团积极拿地，属“黑马”类型的企业，说明当前上海拿地格局出现了新的变化。

　　上海第4批次集中供地，闽系“黑马”企业表现突出。

　　2宗溢价地块宝山顾村地块与青浦区大虹桥板块报名房企较多，*终宝山区顾村镇共富社区N120901单元EIA-05地块由上海佳运置业有限公司以20.79亿元竞得，溢价率9.45%，楼面地价33362元/平方米；青浦区赵巷镇佳恒路南侧B3A-01、B3A-02、B3B-01地块，由上海筑成房地产有限公司（厦门国贸）通过一次性报价以33.08亿元竞得，溢价率8.96%，楼面地价24484元/平方米。

　　其中，青浦区赵巷镇地块毗邻大虹桥，周边拥有地铁、产业等配套，且周边项目少，新房稀缺，该地块出让总面积87859.8平方米，出让面积61415.1平方米，房地联动价54500元/平方米。

　　严跃进表示，此次两宗热门地块，上海宝山地块为佳运置业所获取，该企业今年也有其他地块获取，说明上海土地市场中小型房企拿地机会明显加大。另一宗青浦地块由厦门国贸成功拍得，进一步凸显闽系房企还是有较强的实力。

　　此外，4宗底价成交的地块，含静安区中兴社区C070202单元313-07地块，嘉定区安亭镇汽车城核心区、青浦区华新镇新凤南路，临港自贸区万祥社区地块。其中，静安区中兴路社区地块体量小，建筑面积仅1.34万平方米，商业比重达0.25万平方米，还有0.39万平方米学校配建要求；青浦区华新地块片区还未开发，周边配套较少总价高，起始价48.76亿元；临港自贸区万祥社区地块位置较偏，不在临港核心区域。

　　对上海本批次集中供地，同策研究院研究总监宋红卫表示，上海第四批次供地较前三批次供地规模大幅下降，2宗较热的地块宝山顾村镇共富社区和青浦赵巷镇地块，有近20家房企参与竞拍，项目指导价55000元～65000元/平方米，属刚改产品，也是当前上海销售的主力价格，宝山顾村地块还有明显的倒挂情况，旁边新房与二手房价格比约0.85～0.9，青浦赵巷地块受大虹桥概念支持，销售走量没有压力。

　　上海全年土地市场平稳，销售端具较强韧性，深耕房企招商蛇口、华发、大华等前11月销售金额超百亿元。

　　回看上海今年全年共四批次集中供地，6月1日～8日，上海首批集中供地，36宗涉宅用地全部成交，收获土地出让金834.72亿元，平均溢价率3.46%。其中，底价成交19宗，占比50%，达到中止价进入一次性报价环节13宗，占比36%。在首批次供地中，招商及其联合体以169.45亿元竞得徐汇、普陀、闵行共3宗地块成大赢家。

　　7月25日～28日，上海第二批集中供地推出34宗地块（含2宗城中村改造地块底价成交），此次供地9宗地块底价成交，23宗地块有多名竞买人报名溢价成交，共收获土地出让金780亿元。二批次供地房企联合拿地成主流，保利发展先后与招商蛇口、新世界、越秀地产、上海建工联合竞得普陀区1宗、杨浦区2宗、嘉定区2宗、闵行区1宗，共6宗地块，拿地金额190.5亿元。

　　9月23日～26日，上海第三批次集中供地推出35宗地块（含4宗城中村改造地块底价成交），19宗地块底价成交，11宗溢价成交，总出让面积184.87万平方米，收获土地出让金约1054亿元。

　　综合今年上海共四批次集中供地，拿地房企前三甲中，招商蛇口前三批次累计在上海拿地10宗，其中，8宗为联合拿地，总权益拿地金额216.7亿元，占地块总价的60.7%。在销售端，今年1月~11月，招商系推出多个项目，含招商璀璨公馆、虹玺、外滩玺、虹桥璀璨公馆、天汇世纪玺、云玺、璀璨城市、虹桥璀璨时代、象屿招商蟠龙府等十几个楼盘，销售金额近330亿元，拿地金额与销售金额占比约为66%。

　　其次，建发与华发今年多次在上海联合拿地，目前已有2个项目开盘热销，是双方持续加大在上海投资的支撑。其中，华发今年在上海拿地金额高达219亿元，高于其销售金额173亿元；建发的权益拿地额与销售额比值为82%。

　　值得一提的是，上海本土房企大华于11月开盘的项目浦东锦绣华城，认购率141%，销售额达68亿元，加上宝山区的大华锦绣四季澜岸、悦庭、朗香公园映等项目，今年大华权益销售额已近180亿元，而拿地金额仅48亿元（含1宗旧改用地），拿地金额与销售额比值仅27%。

　　其他深耕上海房企象屿、中铁置业、保利发展今年1～11月权益销售额分别为95亿元，60亿元和50亿元，越秀地产前11月权益销售额41亿元。

　　“11月新房成交量较10月份大幅上涨，给新房市场注入信心。”宋红卫表示从房企角度，11月份房地产市场救市政策频出，融资“三支箭”齐落地，对市场信心有较大提升。

　　严跃进认为此次上海土地拍卖的成功结束，也体现了年底推地进一步满足部分房企拿地的需求。对比全国其他城市，上海土地市场总体保持稳健和积极的态势，也为明年新房供应创造了较好的条件和基础。

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